єктом нерухомості, повинен відшкодовувати втрату об'єктом своєї вартості до кінця терміну його економічного життя. Кількісно величина доходу, необхідного для такого відшкодування, виражається через норму повернення капіталу. Розрахунок здійснюється за формулою:
Де R возвр - норма повернення капіталу; - ставка дисконтування; - термін економічного життя, приймається рівним 30 років, відповідно із середнім строком до проведення капітального ремонту (визначено на підставі ВСН 58-88 (р) )
Об'єкт нерухомості, що надається ВАТ «Ощадбанк Росії» в якості застави в цілях кредитування - торговий павільйон в центрі Чайсовхоза, площею 496 м 2.
Площа земельної ділянки 550м 2, ділянка в оренді у міста на 49років.
Об'єкт нерухомості перебував у стадії активної експлуатації 12 років, отже, розрахунковим періодом будуть 18 років.
Ставка дисконтування, включаючи ризик за проектом і ставку рефінансування, а також з урахуванням рівня інфляції на 01.02.2012 рік становить 24%. Тоді: возвр=0,24/((1,24) 30 - 1) возвр=0,24/1,5488=0,1549 або 16%
Таким чином, норма повернення капіталу становить 16%. Якщо врахувати, що ринкова вартість об'єкта, при постановці його на баланс як виробничих фондів підприємства, становила 18600 тис. Руб., То сума повернення капіталу складе:
Квозр=18600 * 0,16=2 976 тис. руб.
Порівняльний підхід до оцінки - це сукупність методів оцінки вартості, заснованих на порівнянні об'єкта оцінки з його аналогами, щодо яких є інформація про ціни угод з ними.
Умови застосування порівняльного підходу:
. Об'єкт не повинен бути унікальним.
. Інформація повинна бути вичерпною, що включає умови здійснення операцій.
. Фактори, що впливають на вартість порівнюваних аналогів оцінюваної нерухомості, повинні бути порівнянні.
Основні вимоги до аналогу:
аналог схожий на об'єкт оцінки за основними економічними, матеріальним, технічним та іншим характеристикам;
подібні умови угоди.
Виходячи з розглянутих вимог, ми визначили 2 аналогічних об'єкта, що розташовуються в цьому ж районі міста.
Площа першої аналогічного об'єкта А1 становить 480 м 2, відповідно, А2 - 502 м 2.
Якщо розглядати поточну ринкову вартість, то виходячи їх інфраструктури міста та стану об'єктів, можна сказати, що на момент оцінки А1 коштує на ринку нерухомості 32 млн. руб., А2 - 35 млн. руб.
Ціна продажу аналога, наведена до оцінюваного об'єкта за кількісними характеристиками (в даному випадку за площею і устаткуванню) розраховується за формулою:
де Цкхi - піна продажу i-го аналога, наведена до оцінюваного об'єкта за кількісними характеристиками (за площею і), тис. руб .;- Ціна продажу i-го аналога, тис. Руб .; обi - вартість обладнання i-го аналога, тис. руб .; Пi - площа i-го аналога, м 2
Цкх А1=[(32000 - 2 784)/480] * 496=30189,9 або 30190 тис. руб.
Цкх А2=[(35000 - 6720)/502] * 496=27941,9 або 27942 тис. руб.
Методом порівнянних пар визначаємо поправки до вартості об'єктів.
Середня ціна квадрата нежитлового приміщення першого аналога становить 63 тис. руб .; ціна квадрата другого об'єкта - 55,7 тис. руб.
Оскільки середньоринкова ціна в місті становить 70 тис. руб., то
К1=63/70=0,899 або 0,9
К2=55,7/70=0,795 або 0,8
Тоді для розрахунку оціночної вартості об'єкта нерухомості використовуємо формулу, визначальну коефіцієнт розкиданості ряду:
де аmax - максимальне значення ряду отриманих підсумкових скоригованих цін.
аmin - мінімальне значення ряду отриманих підсумкових скоригованих цін;
До р=63/55,7=1,13
Визначимо середню вартість 1 кв. метра: ср=(63 + 55,7)/2=59,28 тис. руб. за м 2 об'єкта=59,28 * 496 * 1,13=33224,38 тис. руб.
Тоді сума повернення капіталу складе:
Квозр=33224,38 * 0,16=5 316 тис. руб.
Таким чином, ринкова вартість заставного майна становить 33224,4 тис. руб., сума повернення капіталу становить 5 316 тис. руб.
ВАТ «Ощадбанк Росії» пред'являє досить прості вимоги до застави: вартість, ліквідність. Дані показники тісно взаємопов'язані - наприклад, ринкова вартість часто знижує ліквідність, а ліквідаційна, навпаки, підвищує. Саме тому банк у першу чергу цікавить останній вид в...
