артості, оскільки якщо кредит не повернуто, об'єкт застави відчужується за ціною 10-30% нижче ринкової вартості. Для страхування від подібних ризиків банки приймають той заставу, ринкова вартість якого як мінімум на 30% вище обсягу фінансування.
Кредитор, за забезпеченим заставою зобов'язанням, у разі невиконання боржником даних зобов'язань, має право задовольнити свої вимоги з вартості предмета застави, переважно перед іншими кредиторами заставодавця, за винятком вилучень, що регламентуються законом. Щоб заставу був дійсно ефективним засобом забезпечення зобов'язань, необхідно враховувати наступні моменти.
Заставодавець повинен бути власником предмета застави, або ж володіти правом господарського відання. Потенційний позичальник повинен надати своєму кредитору документальне підтвердження прав на закладається - до таких документів відносяться: договір, на підставі якого було придбано заставляється, разом з доказом відбувся переходу прав власності (накладна, акт приймання-передачі), а також свідоцтво про реєстрацію. На практиці досить часто виникає ситуація, коли у заставодавця немає договору на придбання власності, через втрату за давністю років.
В якості предмета застави може виступати і права оренди, або ж інші права на чужу власність - однак у такому випадку необхідна письмова згода власника або особи, що займає таким правом власності.
ВАТ «Ощадбанк Росії», в першу чергу дивиться на ліквідність активу і на строки його експозиції.
Факторами, що впливають на ліквідність, є:
Еластичність попиту на даний вид майна;
Стан майна;
Відповідність сучасним технологіям;
Масштабність;
Кількість. Досить часто ліквідне в невеликих кількостях майно втрачає ліквідність, коли обсяг заставної маси перевищує місткість ринку.
Ліквідність визначається залежно від прогнозованого терміну реалізації майна на вільному ринку за ринковою вартістю. По термінах реалізації ліквідність має такі градації:
Показник ліквідності Висока Середня Низька
Приблизний термін реалізації, міс. 1-2 3-6 7-18
Основне призначення запропонованої градації - подальше використання банками в процесі визначення заставної вартості. Функціональна корисність такої градації полягає насамперед у можливості зіставлення певною мірою ліквідності зі значенням ліквідаційної знижки та подальшим включенням її, як складової, в заставний дисконт. Більш висока ступінь ліквідності відповідає меншому розміру знижки та дисконту.
3. Шляхи вдосконалення практики аналізу та оцінки об'єктів нерухомості з метою кредитування під заставу
. 1 Заходи, спрямовані на оптимізацію процедури оцінки нерухомості під заставу з метою кредитування
Оцінка для цілей застави комерційної нерухомості у ВАТ «Ощадбанк Росії» в першу чергу спрямована на задоволення інтересів банку - а кредиторам в першу чергу цікаво наявність у звіті інформації про дійсно укладених угодах. Саме тут вказується не тільки величина угоди і кількість орендованих або куплених приміщень, але й інші фактори - умови угоди, рівень прибутковості, технічні характеристики. У зв'язку з ці заходи, спрямовані на оптимізацію процедури оцінки нерухомості під заставу з метою кредитування наступні - малюнок 3.1. Отже, перше проектне захід пов'язаний з удосконаленням процедури експертизи нерухомості, виступаючої заставним зобов'язанням за рахунок формування процедури оцінки технічних умов експлуатації даної нерухомості.
Рис. 3.1 Заходи, спрямовані на оптимізацію процедури оцінки нерухомості під заставу з метою кредитування
Федеральний закон Російської Федерації «Технічний регламент про безпеку будівель і споруд» N 384-ФЗ визначає «Життєвий цикл будівлі або споруди» як якийсь період часу, протягом якого здійснюються інженерні вишукування, проектування, будівництво (в тому числі консервація), експлуатація (у тому числі поточні ремонти), реконструкція, капітальний ремонт, знесення будівлі або споруди [2].
Нормальні умови експлуатації житлового приміщення/будівлі також обумовлені в Федеральному законі «Технічний регламент про безпеку будівель і споруд». Вони розглядаються як враховане при проектуванні стан будівлі або споруди, при якому відсутні будь-які фактори, що перешкоджають здійсненню функціональних або технологічних процесів [2].
До характеристик безпеки будівлі або споруди можна віднести кількісні та якісні показники властивостей будівельних конструкцій, підстави, матеріалів, елементів мереж інженерно-технічного забезпечення та систем інже...
