го принципу, що вартість об'єкт оцінки безпосередньо пов'язаний з поточною вартістю всіх майбутніх чистих доходів, які принесе об'єкт оцінки.
Іншими словами, інвестор набуває приносить дохід об'єкт оцінки на сьогоднішні рублі в обмін на право отримувати майбутні рублі від здачі її в оренду або з подальшого продажу.
Вимірювання всіх майбутніх доходів може бути здійснено або за допомогою методу прямої капіталізації доходів, або за допомогою дисконтування грошових потоків.
У нашому випадку, оскільки об'єкт оцінки відноситься до тих видів нерухомості, за якими дані з оренди на ринку нерухомості відсутні, провести розрахунок дохідним методом вартості даного дачного будинку із земельною ділянкою не представляється можливим.
Виходячи з вище викладеного, розрахунок дохідним методом не виготовляємо.
Розрахунок вартості об'єкта оцінки через метод прямого порівняння продажів.
Метод зіставних продажів визначає ринкову вартість об'єкта на основі аналізу недавніх продажів порівнянних об'єктів нерухомості, які схожі з оцінюваним за розміром і використанню. Даний метод до експертизи вартості передбачає, що ринок встановить ціну для досліджуваного об'єкта тим же самим чином, що і для порівнянних, конкурентних об'єктів. Для того, щоб застосувати прямий метод зіставних продажів, оцінювач використовує ряд принципів оцінки, включаючи принцип заміщення, який свідчить, що вартість нерухомості, яка має об'єкти - замінники на ринку, зазвичай встановлюється виходячи з витрат на придбання «дорівнює бажаного об'єкта - замінника».
Метод порівняння продажів найбільш действен для об'єктів нерухомості, за якими є достатня кількість достовірної інформації про недавні угодах купівлі продажу. Для регулярно продаваних об'єктів цей метод дає найбільш достовірну величину ринкової вартості.
Будь-яка відмінність умов продажів і порівнянного об'єкта від типових ринкових умов на дату експертизи повинно бути враховано при аналізі. Тому істотною обмежувальним фактором застосування методу порівняння продажів є достовірність використовуваної інформації.
При експертизі нерухомості ринковим методом (підхід прямого порівняння продажів) необхідно проаналізувати інформаційну базу руху цін продажів по конкретному типу об'єктів нерухомості в рамках розглянутого регіонального ринку нерухомості. В якості джерел інформації були розглянуті дані регіональних ріелторських структур, що займаються операціями купівлі - продажу нерухомості, публікації в періодичній пресі.
Реалізація методу порівняння продажів припускає таку послідовність етапів:
аналіз ринкової ситуації по об'єктах нерухомості розглянутого типу, регіону і вибір інформаційного масиву для реалізації наступних етапів;
визначення одиниць порівняння і показників (елементів порівняння), що істотно впливають на вартість даного об'єкту нерухомості;
розробка моделі, яка пов'язує одиниці порівняння з показниками (елементами) порівняння;
розрахунок коригувань показників (елементів порівняння) за даними ринку;
застосування моделі до об'єктів порівняння для розрахунку скоригованих цін продажів об'єктів порівняння;
аналіз скоригованих цін продажів об'єктів порівняння для визначення вартості оцінюваного об'єкта.
Вибір об'єктів аналогів.
При застосуванні підходу порівняльного аналізу продажів ми провели дослідження ринку, щоб знайти недавно виставлені пропозиції щодо продажу кімнат. Дослідження ринку проводилося з використанням засобів масової інформації (Інтернет) в результаті якого були знайдені аналоги, що володіють необхідними характеристиками.
Таблиця 13- Аналоги житлових будинків
Аналог 1Аналог 2Аналог 3Назначеніежілой домжілой будинок житловою домЕтажность211Матеріал стенкірпічбревенчатийдеревяннийМесто расположеніяг. Мензелінск, вул. Гурьяноваг.Мензелінск, вул Губкінаг. Мензелінск, вул. ДевонскаяПлощадь землі, кв. м.60010001000налічіе госп. построекнадворн споруди, банябаня, гараж, сан вузол в домегараж, баня новаяСостояніедом в хорошому состоянііхорошее состояніедом старий, зроблений ремонтПлощадь Общая669670Коммунікаціігаз, піч, електр.газ, піч, вода в будинку, електр.вода., опал., газ., канал.Цена предложенія2 800 0002 690 0002 100 000Контактний телефон89510657359 Лілія89179281709; 89179281709;
Порівняльний аналіз об'єкта експертизи та кожного об'єкта аналога по всіх елементах.
В експертній практиці прийнято виділяти такі основні елементи порівняння, які повинні аналізуватися в обов'язковому порядку: права власності на нерухомість, умови фінансування, умови продажу, стан ринку, місце розташуванн...
