ому по конструктивних елементах поправок було потрібно не багато - на групи капітальності, так як об'єкт-аналог близький до оцінюваного об'єкту. Тим не менш, при вирішенні даним підходом застосована наступна поправка:
) відсутність радіо
Що в сумі дало підвищувальний коефіцієнт, т.е Е = 1,2166
При визначенні ринкової ціни порівняльним підходом використаний метод порівняльних продажів. Для більш точного розрахунку прийнято 5 об'єктів-аналогів, які знаходяться в місті Альметьєвська. У цілому введено не дуже багато поправок, але все-таки, довелося вдатися до наступних з них:
) умови продажу;
) місце розташування (у 1-х об'єктів-аналогів).
) фізичний стан (знос);
) площа приміщень (у 4-х об'єктів-аналогів);
Що в підсумку дало нам вартість оцінюваного об'єкта в 1479тис.руб. (Без урахування ПДВ). p> При визначенні ринкової ціни дохідним підходом використаний 1 метод: метод прямої капіталізації доходу. Оцінюваний об'єкт не володіє високою прибутковістю, так як у місті Альметьєвська оренда котеджів нерозвинена (наприклад, порівняно, з Москвою), тому визначення орендної ставки викликало деякі труднощі. Що стосується, експлуатаційних витрат, то вони відповідають реальній ситуації, оскільки ці дані взяті з квитанцій за 2009 рік. p> На основі вищевикладеного аналізу присвоїмо питомі ваги кожного з підходів і наведемо обгрунтування. p> Найбільш точно показує ринкову ситуацію на ринку індивідуальної житлової забудови порівняльний підхід, тим більше, що поправок в принципі використано небагато. Тому порівняльного підходу присвоюємо питома вага 0,5. p> Ринкова ціна оцінюваного об'єкта, отримана витратним підходом, не набагато нижче ринкової ціни, отриманої порівняльним підходом, що природно. При розрахунку даним методом кількість поправок не настільки велике, тому присвоїмо питома вага, рівний 0,3. p> Прибутковий підхід особливої вЂ‹вЂ‹цінності при визначенні ринкової ціни для нас не представляє, що пояснюється незатребуваністю здачі в оренду котеджу. Ринкова ціна, отримана даним підходом, істотно відрізняється від отриманих результатів у витратному і порівняльному підходах. Цьому методу присвоюємо питома вага 0,2. p> Результати трьох підходів аналізу вартості
Підхід аналізу стоімостіЗначеніе вартості по кожному підходу, руб.Значеніе питомої ваги підходів оценкіЗатратний підхід (метод порівняльної одиниці) 74903170,3 Підхід порівнянних продаж15810000, 5Доходний підхід (метод прямої капіталізації) 1 8641300,2
Підсумкова ринкова вартість (без ПДВ) об'єкта нерухомості дорівнює сумі добутків значень вартостей і відповідних їм ваг:
Срин = Сзатр * Взатр + Ссравн * Всравн + Здох * Вдих
Срин = 7490317 * 0,3 +1581000 * 0,5 +1864130 * 0,2 = 3410421 крб.
Глава 6. Основні факти та висновки по об'єкту оцінки
