та фактори:
§ об'єкт оцінки розташований в промисловій зоні міста, але недалеко від житлової та суспільно-ділової забудови;
§ призначення об'єкта нежитлове;
§ об'єкт оцінки являє собою будинок складського призначення, поділене на два практично рівних за площею приміщення, які мають відокремлені входи;
§ на дату оцінки об'єкт експлуатується за своїм призначенням;
§ під'їзд до об'єкта оцінки з транспортних магістралей не ускладнений.
Таким чином, з урахуванням навколишньої забудови, поточного використання і того, що конструктивні та планувальні рішення не перешкоджають здійсненню цих функцій, було прийнято рішення розглядати як економічно доцільні наступні три варіанти:
. використання будівлі повністю під склад;
2. використання будівлі повністю під виробничий цех;
3. використання будівлі у вигляді змішаного призначення (частково під склад, і частково під виробничий цех).
Максимальна ефективність. Максимально ефективним називається такий варіант використання ділянки, яка забезпечує його найбільшу вартість. У рамках даного розділу вартість поліпшень для виявлення найкращого і найбільш ефективного використання ділянки як забудованого визначалася дохідним підходом із застосуванням методу капіталізації.
Для використання будівлі по другому і третьому варіанту необхідно провести часткову реконструкцію. За даними будівельної компанії «Сутар» (м. Хабаровськ, вул. Руднєва, 58а) укрупненная вартість 1 кв. м. часткової реконструкції оцінюваного будинку під виробничий цех складе 8500 рублів.
Визначення ННЕІ земельної ділянки як забудованого
№ ппРасчетние данниеВаріанти использованияПроизводственный цехСкладское зданіеПроізводственно-складське зданіе1Затрати на реконструкцію, руб. / кв. м.8500042502Площадь реконструкції, кв. м.25012, 53Площадь будівлі, кв. м.75, 0075,0075,004 Витрати на реконструкцію, руб. (П. 1 * п. 3) 212 500 053 1255Арендная ставка рублів за 1.кв. м.350300325, 06Потенціальний валовий дохід (п. 3 * п. 5) 26 25 022 50 024 3757Коеффіціент недозагрузкі0, 150,10,058 Дійсний валовий дохід (п. 6 - п. 6 * п. 7) 22 31 320 25 023 1569Операціонние витрати (40% від ДВД) 8 9258 1009 26310Чістий операційний дохід (п. 8 - п. 9) 13 38 812 15 013 89411Ставка капіталізації 0,22280,22280,222812 Ринкова вартість (п. 10 / п. 11) 60 08 454 53 062 35613Чістая прибуток (п. 12 - п . 4) - 152 41 654 5309 231
Таким чином, максимальна прибуток досягається при поточному використанні будівлі в якості складського, отже, даний варіант є найкращим і найбільш ефективним для земельної ділянки з «поліпшеннями».
2.10 Визначення вартості об'єкта витратним підходом
Витратний підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на визначенні витрат, необхідних для відтворення або заміщення об'єкта оцінки, з урахуванням зносу і старіння (ФСО № 1).
Ринкова вартість нерухомості при використанні витратного підходу визначається як сума вартості ділянки землі, як вільного, і вартості поліпшень з урахуванням їх зносу.
Основні етапи застосування вит...
