іровка 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% Ціна з урахуванням поправки 418 500372 000325 500372 000стоімость 1 кв.м. 27924826024813На умови фінансірованіяруб.- 0,00,00,00,0Цена з урахуванням поправкіруб.- 279,0248,0260,4248,014На дату продажіруб.- 0,00,00,00,0Цена з урахуванням поправкіруб.- 279,0248,0260,4248,015На місцеположення% - 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% Ціна з урахуванням поправкіруб.- 279,0248,0260,4248,016На наявність улучшенійруб.- 0% 0% 0% 0% Ціна з урахуванням поправкіруб.- 279,0248,0260,4248,017На ухил 0% 0% 0% 0% Ціна з урахуванням поправки 279,0248,0260,4248,018На наявність коммунікаційруб.- 0% 0% 0% 0% Ціна з урахуванням поправкіруб.- 279,0248,0260,4248,019На передаються права% - 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% Ціна з урахуванням поправкіруб.- 279,0248,0260,4248,020На дозволене іспользованіеруб.- 0,00,00,00,0Цена з урахуванням поправкіруб.- 279248260248 Вартість 1 кв.м.руб.- 259 Вартість земельної участкаруб.- 321751
Примітка до таблиці:
Підібрані аналоги по основних характеристиках відповідають оцінюваному об'єкту. Застосовані наступні поправочні коефіцієнти:
Коригування на різницю між ціною пропозиції та ціною продажу.
Для розрахунків застосовуються ціни пропозицій по аналогічним об'єктах нерухомості. При використанні таких цін потрібно включати в розрахунки додаткову коригування - «знижку на торг».
У результаті дослідження з аналізу знижок на торг в умовах сучасного ринку станом на січень 2013 були отримані середні значення знижок на торг в розрізі сегментів розмірів ринку.
Таблиця 13 - Рекомендовані значення знижки на торг
Чисельність населення, тис. челЖілие об'єкти в% Торгові в% Виробничі у% Земельні ділянки в% Менш 2507797От 250 до 5007575Более 5002353
У даному вигляді знижки враховані усталені ринку поступки від ціни пропозиції, які здійснює продавець при угоді. Об'єкти в дрібних населених пунктах реалізуються складніше ніж в активних великих містах. Застосована поправка на торг в розмірі - 7%.
Коригування на місце розташування. Дана поправка складається з престижності району, відстанню від автомобільної траси, населеного пункту та ін. Критерієм коригування послужила віддаленість від міста Набережні Челни. Об'єкти відібрані в одному населеному пункті коригування не застосовувалася.
Коригування на наявність комунікацій. Земельні ділянки відібрані в якості аналогів мають призначення для будівництва об'єктів. Будівництво увазі підключення до комунікацій, їх відсутність на ділянці і віддаленість для підключення спричиняють зниження вартості землі. Т.к. аналоги підібрані в житловому районі віддаленість від комунікацій у вигляді води рівна, електрика підведена до всіх аналогам.
Коригування на поліпшення. Оцінюється ділянку як вільний від поліпшень, відібрані аналоги так само позиціонуються як вільні під будівництво. Коригування не потрібно.
Вартість земельної ділянки методом порівняння продажів складає 322000 рублів.
Вартість єдиного об'єкта нерухомості розрахована витратним підходом складає 624360 рублів.
Розрахунок вартості об'єкта через прибутковий підхід
Розрахунок вартості об'єкта через прибутковий підхід являє собою процедуру оцінки вартості виходячи з того принципу, що вартість об'єкт оцінки безпосередньо пов'язаний з поточною вартістю всіх майбутніх чистих доходів, які принесе об'єкт оцінки.
Іншими словами, інвестор набуває приносить дохід об'єкт оцінки на сьогоднішні рублі в обмін на право отримувати майбутні рублі від здачі її в оренду або з подальшого продажу.
Вимірювання всіх майбутніх доходів може бути здійснено або за допомогою методу прямої капіталізації доходів, або за допомогою дисконтування грошових потоків.
У нашому випадку, оскільки об'єкт оцінки відноситься до тих видів нерухомості, за якими дані з оренди на ринку нерухомості відсутні, провести розрахунок дохідним методом вартості даного дачного будинку із земельною ділянкою не представляється можливим.
Виходячи з вище викладеного, розрахунок дохідним методом не виготовляємо.
Розрахунок вартості об'єкта оцінки через підхід прямого порівняння продажів.
Підхід зіставних продажів визначає ринкову вартість об'єкта на основі аналізу недавніх продажів порівнянних об'єктів нерухомості, які схожі з оцінюваним за розміром і використанню. Даний підхід до оцінки вартості передбачає, що ринок встановить ціну для оцінюваного об'єкта тим же самим чином, що і для порівнянних, конкурентних об'єктів. Для того, щоб застосувати прямий підхід зіставних продажів, оцінювач використовує ряд принципів оцінки, ...
