включаючи принцип заміщення, який свідчить, що вартість нерухомості, яка має об'єкти - замінники на ринку, зазвичай встановлюється виходячи з витрат на придбання «дорівнює бажаного об'єкта - замінника».
Метод порівняння продажів найбільш действен для об'єктів нерухомості, за якими є достатня кількість достовірної інформації про недавні угодах купівлі продажу. Для регулярно продаваних об'єктів цей метод дає найбільш достовірну величину ринкової вартості.
Будь-яка відмінність умов продажів і порівнянного об'єкта від типових ринкових умов на дату оцінки має бути враховано при аналізі. Тому істотною обмежувальним фактором застосування методу порівняння продажів є достовірність використовуваної інформації.
При оцінці нерухомості ринковим методом (підхід прямого порівняння продажів) необхідно проаналізувати інформаційну базу руху цін продажів по конкретному типу об'єктів нерухомості в рамках розглянутого регіонального ринку нерухомості. В якості джерел інформації були розглянуті дані регіональних ріелторських структур, що займаються операціями купівлі - продажу нерухомості, публікації в періодичній пресі.
Реалізація методу порівняння продажів припускає таку послідовність етапів:
аналіз ринкової ситуації по об'єктах нерухомості розглянутого типу, регіону і вибір інформаційного масиву для реалізації наступних етапів;
визначення одиниць порівняння і показників (елементів порівняння), що істотно впливають на вартість даного об'єкту нерухомості;
розробка моделі, яка пов'язує одиниці порівняння з показниками (елементами) порівняння;
розрахунок коригувань показників (елементів порівняння) за даними ринку;
застосування моделі до об'єктів порівняння для розрахунку скоригованих цін продажів об'єктів порівняння;
аналіз скоригованих цін продажів об'єктів порівняння для визначення вартості оцінюваного об'єкта.
Вибір об'єктів аналогів.
При застосуванні підходу порівняльного аналізу продажів ми провели дослідження ринку, щоб знайти недавно виставлені пропозиції щодо продажу кімнат. Дослідження ринку проводилося з використанням засобів масової інформації (Журнал Весь світ нерухомості № 15 (56) від 22.04.2013 р, Інтернет) в результаті якого були знайдені аналоги, що володіють необхідними характеристиками.
Таблиця 14 - аналоги житлових будинків
Аналог 1Аналог 2Аналог 3Назначеніежілой домжілой будинок житловою домЕтажность111Матеріал стенбревнабревенчатийдеревяннийМесто расположеніяТукаевскій р-н, с. БікляньТукаевскій р-н, с. БікляньТукаевскій р-н, с. БікляньПлощадь землі, кв. м.185011001500налічіе госп. построекнадворн споруди, банягараж, сарай, банябаня, ставок, теплиця, погребСостояніедом ізношенхорошее состояніедом старий, зроблений ремонтПлощадь Общая538547Коммунікаціігаз, піч, електрічгаз, піч, вода на вулиці, електрічгаз, піч, електрічЦена предложенія1 500 +0002 250 +0001 300 000Контактний телефон8917222204336-67-1789061171085Істочнік інформацііЖурнал Весь світ нерухомості № 15 (56) від 22.04.2013 р стор 134Журнал Весь світ нерухомості № 15 (56) від 22.04.2013 р стор 134Журнал Весь світ нерухомості № 15 (56) від 22.04.2013 р стор 136
Порівняльний аналіз об'єкта оцінки та кожного об'єкта аналога по всіх елементах.
У оцінній практиці прийнято виділяти такі основні елементи порівняння, які повинні аналізуватися в обов'язковому порядку: права власності на нерухомість, умови фінансування, умови продажу, стан ринку, місце розташування, фізичні характеристики, економічні характеристики, характер використання, компоненти, не пов'язані з нерухомістю.
Вибір одиниці порівняння.
Оскільки об'єкти розрізняються за розміром і кількістю вхідних в них одиниць, при проведенні порівняння проданих об'єктів з оцінюваним об'єктом неминучі великі складнощі і вимагається приведення наявних даних до спільного знаменника. В якості одиниці порівняння була обрана ціна продажу за 1 кв. м., розрахункові значення якої по об'єктах-аналогах представлені нижче в таблиці.
Коригування значення одиниці порівняння для об'єктів аналогів.
При коригуванні продажних цін об'єктів порівняння всі поправки робляться від об'єкта порівняння до об'єкта оцінки.
При визначенні вартості нерухомості методом порівняння продажів використовується наступна послідовність внесення коригувань:
Передано права власності на нерухомість;
Умови фінансування;
Умови продажу;
Дата здійснення угоди;
Місце...
