ть банку критерієм для визначення верхньої межі величини кредиту, який він може надати позичальнику. Згідно з цим приписом розмір застави за позикою не може перевищувати продажну вартість об'єкта застави, так як земельну ділянку за своїми властивостями і при раціональному господарюванні вже приносив постійний дохід. Обставини, які збільшують вартість об'єкта застави, наприклад, особиста зацікавленість-якої особи, спекулятивну пропозицію або розраховане лише на вузьке коло осіб надлишкове і дороге устаткування об'єкта до уваги не береться. Згідно В§ 13 Закону про іпотечні банках, кожен іпотечний банк зобов'язаний розробити порядок визначення заставної вартості об'єкта. Цей порядок має бути схвалений і дозволений до виконання органом банківського нагляду. Згідно з цим порядком іпотечний банк при оцінці вартості повинен використовувати письмовий висновок, так звану В«експертну оцінку вартості об'єкта заставиВ», представлену незалежним, офіційно призначеним експертом в галузі будівництва.
Банк має право відійти від цієї процедури, якщо величина позики не перевищують визначеної максимальної величини, а документи по об'єкту застави достатні для визначення розміру застави за позикою.
Вартісні компоненти визначення вартості застави за позикою. При визначенні вартості отдаваемого в заставу майна як забезпечення кредиту оцінюються принципово три параметри:
вартість землі;
вартість зведених на земельній ділянці об'єктів (вартість будівництва);
капіталізується вартість потенційних (Майбутніх) накопичених доходів. p> Вартість землі об'єкта застави. Вартість землі визначається на підставі порівняння вартості 1 кв. м землі об'єкта застави та подібні за положенням, особливостям і можливістю подальшої забудови інших земельних ділянок. Отримана при продажу земельних ділянок вартість фіксується різними службами, наприклад, експертними комісіями при органах місцевого самоврядування; ці дані можуть бути використані потім для порівняння. Якщо 1 кв. м землі коштує 150 євро, то для об'єкта застави площею в 140 кв. м вартості землі складе: 400 кв. м X 150 євро = 60000 євро.
Вартість зведеного об'єкта. Іпотечні банки при оцінці вартості зведеного об'єкта використовують в основному два методу, це метод індексації та спосіб зниження вартості. При методі індексації, який застосовується в основному для старої забудови, при будівлях старше 10 років, будівельні витрати на 1 куб. м архітектурного простору, встановлені на підставі статистичних цін 1914 року, множаться на прийнятий органами банківського нагляду індексу будівельних витрат, який як мінімум раз у році повинен встановлюватися заново. Цей індекс містить надбавку до вартості, що враховує підвищення цін з 1914 р., так звана В«надбавка на дорожчання В».
Реальна вартість об'єкта застави. Сума розрахованих таким чином вартості землі та вартості зведеного будинку і являє собою реальну вартіс...
