нерно-технічного забезпечення, за допомогою дотримання яких забезпечується відповідність будівлі або споруди вимогам безпеки. Дані характеристик є підставою при визначенні умов технічної експлуатації житлового приміщення/будівлі.
Крім характе?? Істик безпеки експлуатації нерухомості необхідно розглядати технічне обслуговування будівель/житлових приміщень. Так, технічне обслуговування будівель/житлових приміщень включає комплекс робіт з підтримки в справному стані елементів, заданих параметрів та режимів роботи його конструкцій і технічних пристроїв [2].
Система технічного обслуговування (утримання та поточного ремонту) житлового фонду забезпечує нормальне функціонування будівель та інженерних систем протягом встановленого терміну служби будівлі з використанням в необхідних обсягах матеріальних і фінансових ресурсів.
Згідно Правилам і нормам технічної експлуатації житлового фонду, затвердженим Наказом Державного комітету РФ з житлової і будівельної політики №17-139 технічне обслуговування житлового фонду включає роботи з контролю за його станом, підтримці в справності, працездатності, наладки і регулюванню інженерних систем [2].
Поточний ремонт будівлі, згідно з цими ж правилами, включає в себе комплекс будівельних та організаційно - технічних заходів з метою усунення несправностей (відновлення працездатності) елементів будівлі та підтримання експлуатаційних показників.
Таким чином, оцінка технічних умов експлуатації нерухомості буде здійснюватися за такими напрямами - рисунок 3.2.
Рис. 3.2 Напрямки оцінки технічних умов експлуатації нерухомості, виступаючої заставним зобов'язанням
При цьому, розглядаючи приналежність до об'єктів транспортної інфраструктури необхідно розглядати приналежність будівлі/житлового приміщення і до інших об'єктів, функціонально-технологічні особливості, яких впливають на їх безпеку.
У результаті ідентифікації будівлі або споруди за напрямками, розглянутим на малюнку 3.2. будівля/житлове приміщення або споруду має бути віднесено до одного з наступних рівнів відповідальності:
) підвищений;
) нормальний;
) знижений.
До будівель/житлових приміщень підвищеного рівня відповідальності відносяться будівлі і споруди, віднесені відповідно до Містобудівною кодексом Російської Федерації до особливо небезпечних, технічно складним або унікальним об'єктам.
До будівель/житлових приміщень нормального рівня відповідальності відносяться всі будівлі і споруди, за винятком будівель і споруд підвищеного і зниженого рівнів відповідальності.
До будівель/житлових приміщень зниженого рівня відповідальності відносяться будівлі і споруди тимчасового (сезонного) призначення, а також будівлі та споруди допоміжного використання, пов'язані із здійсненням будівництва або реконструкції будівлі або споруди або розташовані на земельних ділянках, наданих для індивідуального житлового будівництва.
Реалізація даної процедури оцінки є додатковим заходом до комплексу - експертизі нерухомості - об'єкту застави при кредитуванні. Такі заходи сприяють зниженню банківського ризику. У зв'язку з цим положенням, далі визначимо величину кредиту, що надається під заставу об'єкта нерухомості, з урахуванням реалізації процедури оцінки умов технічної експлуатації об'єкта, що надається в якості застави. Також визначимо ліквідаційну вартість даного об'єкта.
Об'єкт нерухомості квартира в Центральному районі м Сочі. Площа житлового приміщення - 49,7 м 2.
Визначимо норму повернення капіталу методом Инвуда:
Ставка дисконтування, включаючи ризик за проектом і ставку рефінансування, а також з урахуванням рівня інфляції на 01.02.2012 рік становить 24%. Тоді: возвр=0,24/((1,24) 30 - 1) возвр=0,24/1,5488=0,1549 або 16%
Таким чином, норма повернення капіталу становить 16%.
З метою оцінки вартості нерухомості як застави розглянемо види вартості, які визначаються в цілях застави, встановлені методичними рекомендаціями «Оцінка майнового активу для цілей застави» (асоціації Російських банків, Комітет з оціночної діяльності) [6, с.11].
У більшості випадків при оцінці ліквідного майна для цілей застави в якості базової для розрахунку заставної вартості використовується ринкова вартість.
Відзначимо, що використовувати методи інвестиційного моделювання для визначення ринкової вартості об'єктів, передбачуваних до зносу або реконструкції при оцінці для цілей застави не рекомендується.
Ліквідаційна вартість визначається Оцінювачем при наявності у зам...
