овника і банку такої потреби.
Стосовно об'єктів, що не володіє самостійної ліквідністю, але які є невіддільною частиною майнового або технологічного комплексу, в цілому володіє ліквідністю (умовно-ліквідні активи), пропонується як базу оцінки розглядати ринкову вартість, але в припущенні, що реалізація активів можлива тільки в складі майнового комплексу. Під даною вартістю буде розумітися частка вартості комплексу, яка припадає на дані активи при реалізації комплексу за ринковою вартістю.
Відзначимо, що кадастрова вартість при оцінці для цілей застави не використовується.
Визначення ринкової вартості об'єкта нерухомості порівняльним підходом
Для визначення ринкової вартості об'єкта нерухомості та суми кредиту використовуємо порівняльний підхід до оцінки вартості застави. При цьому, розглянемо об'єкти нерухомості - аналогічні даним - це:
1) А1 - двокімнатна квартира в Центральному районі (вул. Островського), площею 52 кв.м .;
2) А2 - двокімнатна квартира в Центральному районі (вул. Макаренка), площею 54 кв.м.
У таблиці 4 середня ринкова вартість визначена на рівні 87 760 руб. за кв.м. (малюнок 2.3. даної випускної кваліфікаційної роботи).
Таблиця 4 - Коригування ринкової вартості об'єкта нерухомості порівняльним підходом
ПоказательОб'ект оценкіАналог 1Аналог 2Площа об'єктів нерухомості, кв.м.49,75254Риночная вартість середня, руб./кв.м.86828,689437982109,73Риночная вартість фактична, руб./кв.м.877608776087760Коеффіціент поправки ( цінової) 0,991,080,94Условія ринку (зміна цін у часі), за методом Інвуда1,161,161,16Поправка на местоположеніе1,0561,0320,877Стоімость об'єкта нерухомості, руб./кв. м.106361,711298383531,87Стоімость об'єкта нерухомості, тис. руб.5286,1745875,1154510,721
При розрахунку поправка на місцеположення складалася з умов престижність району (Центральний район має коефіцієнт поправки 1,2), транспортної та пішохідної доступності об'єкта оцінки і якість оточення об'єкта - Рекреація та екологія (Центральний район - 0,88 ).
Таким чином, загальний коефіцієнт поправки на місцеположення оцінюваного об'єкта становить:
Км об'єкта=1,2 * 1 * 0,88=1,056
Км а1=1,2 * 1 * 0,86=1,032
Км а2=1,2 * 0,85 * 0,86=0,877
За даними таблиці 4 величина коригування вартості оцінюваного об'єкта нерухомості становить: кор=5875,115/5286,174=0,898
Тоді реальна ринкова вартість об'єкту становить: факт=86828,68 * 0,898=78124,69 руб./М.кв. або 3882,797 тис. руб.
Таким чином, використовуючи порівняльний підхід до оцінки об'єкта дослідження, ринкова ціна встановлена ??в розмірі 3882,8 тис. руб.
Визначення ліквідної вартості об'єкта дослідження витратним підходом
Методичні рекомендації «Оцінка майнового активу для цілей застави» (асоціації Російських банків, Комітет з оціночної діяльності) відзначають, що при оцінці умовно-ліквідних об'єктів їх вартість розглядається як частина вартості майнового комплексу, до складу якого вони входять, тому при розрахунку їх вартості можлива оцінка окремих активів із застосуванням витратного підходу [6, с.11].
При визначенні зносу необхідно коректно враховувати всі його складові. Такий варіант більш застосовний до окремих складових майнового або технологічного комплексу. При наявності можливості окремої продажу для таких активів необхідна оцінка ринкової вартості.
Особливість застосування витратного підходу становить розуміння оцінювачем відмінності між відновною вартістю (вартістю відтворення) об'єкта і вартістю заміщення.
Відновлювальна вартість (вартість відтворення) визначається витратами в поточних цінах на будівництво точної копії оцінюваного об'єкта з використанням таких же архітектурно - планувальних рішень, будівельних конструкцій і матеріалів і з тим же якістю будівельно-монтажних робіт.
Відновлювальна вартість виражається витратами на відтворення точної копії об'єкта, а вартість заміщення - витратами на створення сучасного об'єкта - аналога.
У сучасної практики оцінки об'єктів нерухомості виділяють чотири способи розрахунку відновної вартості або вартості заміщення:
Метод кількісного аналізу.
Поелементний спосіб розрахунку (метод обліку витрат за укрупненими конструктивних елементах).
Метод порівняльної одиниці.
Індексний спосіб.
У випускний кваліфікаційної роботі використовуємо індексний спосіб, який полягає у визначенні ві...
