де i - ставка дисконтування; - ціна перепродажу об'єкта нерухомості в кінці періоду володіння (реверсія); - період володіння; - номер платіжного періоду.
Реконструйований звіт для оцінки складається, щоб у підсумку отримати очищений дохід щодо того інтересу, який потрібно оцінити.
Перелік статей звіту:
1) Потенційний валовий дохід (дохід, принесений нерухомістю при 100% -й завантаженні площ, призначених для здачі в оренду, до вирахування експлуатаційних витрат).
2) Дійсний валовий дохід (потенційний валовий дохід, зменшений на вакансії, недосбор платежів і підвищений на суму інших доходів).
) Операційні витрати (періодичні щорічні витрати на утримання нерухомості, безпосередньо пов'язані з отриманням дійсного валового доходу. Операційні витрати складаються з постійних (податки на майно, страхові внески), змінних витрат (комунальні платежі, заробітна плата персоналу , зміст і прибирання приміщень, оплата послуг з управління майном та ін.) і витрат з формування фонду заміщення).
) Чистий операційний річний дохід (NOI) (дорівнює дійсному валовому доходу за вирахуванням експлуатаційних витрат за рік).
) Дохід на власні кошти (дорівнює чистому операційному річному доходу за вирахуванням щорічного обслуговування боргу або доходу, що припадає на позикові кошти) [23].
Методи розрахунку ставки капіталізації. Метод аналізу ринкових аналогів. Ставки капіталізації порівнюваних об'єктів множаться на вагові коефіцієнти, що відображають ступінь схожості аналогів на об'єкт оцінки по основним ціноутворюючим факторам. Потім визначається середньозважене значення ставки. При використанні даного методу повинні дотримуватися важливі умови:
- найбільш ефективне використання порівнянних об'єктів збігається з таким для об'єкта оцінки;
- умови фінансування типові;
- якість управління відповідає необхідному;
- коефіцієнти втрат і експлуатаційних витрат відрізняються незначно;
- місце розташування і обробка об'єкта принципово не відрізняються.
Метод коефіцієнта покриття боргу (DCR).
Базова формула:
, (3)
де DS - щорічне обслуговування боргу; - чистий операційний річний дохід.
За цим методом коефіцієнт капіталізації розраховується за формулою:
, (4)
, (5)
де m - коефіцієнт іпотечної заборгованості; - вартість позикових коштів; - вартість об'єкта (вся сума інвестицій);
Іпотечна постійна або ставка капіталізації для позикових коштів розраховується за формулою:
(6)
Метод зв'язаних інвестицій з фінансових компонентам (метод інвестиційної групи) також використовується, якщо для придбання нерухомості залучається позиковий капітал. Загальна ставка капіталізації визначається за формулою:
, (7)
де Re - ставка капіталізації для власних коштів.
Метод зв'язаних інвестицій по фізичних компонентів аналогічний методу зв'язаних інвестицій з фінансових компонентам. Загальна ставка капіталізації визначається за формулою:
, (8)
де L - частка вартості землі у вартості нерухомості; - ставка капіталізації для землі; - ставка капіталізації для поліпшення.
Кумулятивний метод враховує в ставці капіталізації поправки на ризики, пов'язані з вкладеннями інвестицій, неефективним управлінням інвестиціями, низькою ліквідністю фондів та ін. Крім отримання прибутку у вигляді відсотків по вкладенню капіталу може також враховувати і час відшкодування (повернення ) вкладеного капіталу.
Капіталізація рівномірно змінюються доходів. Якщо доходи від об'єкта регулярно змінюються, ставку капіталізації необхідно коректувати:
, (9)
де Кк - коригуючий коефіцієнт.
У разі, якщо дохід змінюється по експоненті коригуючий коефіцієнт розраховується за формулою:
, (10)
де t - щорічний темп зростання доходу,% від попереднього року;
(N - n) - термін, що залишився економічного життя об'єкта, або період прогнозування, років; - ставка дисконтування; ((Nn), i) - поточна вартість одиничного ануїтету [23].
Розрахунок загального коефіцієнта капіталізації з коригуванням на зм...
