іну вартості активу враховує як дохід на інвестиції, так і компенсацію зміни вартості об'єкта за аналізований період. Дохід на інвестиції відбиває кінцева норма віддачі. Функціональний зв'язок між загальною ставкою капіталізації та кінцевої віддачею:
, (11)
, (12)
де D - пайова зміна вартості;
D * (sff, i, n) - член рівняння, коригувальний або компенсуючий зміна вартості, або норма повернення (при втраті вартості).
Це вираз являє собою рівняння Еллвуда за умови, що нерухомість інвестується без залучення позикового капіталу. При цьому передбачається, що дохід носить ануїтетний характер, а вартість активу може змінюватися в ту або іншу сторону.
Визначення Ro залежить від умов формування фонду відшкодування. Ці умови диктуються доступними варіантами реінвестування. При цьому використовуються метод Инвуда і метод Хоскольда.
Метод Инвуда припускає, що фонд відшкодування формується за ставкою відсотка, що дорівнює нормі прибутку на інвестиції. Цей метод використовується для доходів у вигляді постійного ануїтету.
Метод Хоскольда припускає, що інвестор формує фонд відшкодування, реінвестуя за мінімальною з можливих ставок (по безризиковою ставкою).
Формування фонду відшкодування при лінійному поверненні капіталу виконується наступним чином. Визначення ставки капіталізації за нормою віддачі та лінійному фонду відшкодування (метод Рингу) припускає повернення капіталу рівними частинами протягом строку володіння активом. Норма повернення в цьому випадку представляє собою щорічну частку первісного капіталу, відраховуються в безвідсотковий фонд відшкодування. Ця частка при 100% -м відшкодуванні капіталу дорівнює
, (13)
де п - час амортизації, обчислювана роках.
Вираз для загальної ставки капіталізації за методом Рингу виглядає:
(14)
Метод дисконтованого грошового потоку. Аналіз дисконтованого грошового потоку DCFA припускає використання операції дисконтування як способу капіталізації очікуваних майбутніх доходів у вартість. Формула для розрахунку поточної вартості була дана вище.
Застосування DCF - методу вимагає знання:
- величини і динаміки майбутніх доходів;
- часу отримання цих доходів;
- величини вартості активу або зміни вартості в кінці інвестиційного періоду;
- значення ставки доходу на капіталовкладення (ставки дисконтування, норми прибутку);
- рівня ризику, характерного для інвестування подібних активів.
Чиста поточна вартість (NPV) визначається за формулою:
, (15)
де Il - додаткова інвестиція в l-й період;
(NOI - I) l - l-й елемент потоку грошових коштів; - первісна інвестиція.
Визначення ставки дисконтування являє собою найбільш складну проблему оцінки. У практиці оціночної діяльності найбільш популярні наступні три методи розрахунку ставки дисконтування: метод підсумовування, метод ринкового аналізу та метод інвестиційної групи.
Метод підсумовування (кумулятивний) заснований на зіставленні прибутковості і ризиків доступних альтернативних інвестицій. Інвестори вимагають більш високої премії за використання своїх грошових коштів у тому варіанті, в якому ці кошти схильні до вищого ризику в частині отримання доходу і повернення цих коштів. Підвищення усвідомленого рівня ризику виражається в збільшенні ставки дисконтування.
Суть методу полягає в додатку процентних складових (премій), що відображають додаткові ризики, властиві даному інвестиційному рішенням, до ставки доходу на інвестиції, які в порівнянні з іншими інвестиційними інструментами вважаються безризиковими.
Метод ринкового аналізу найбільш коректний, оскільки безпосередньо враховує думку і переваги інвесторів за допомогою опитування або аналізу реальних угод. Тут необхідно враховувати інформацію з продажу та орендними угодами всіх порівнянних інвестиційних об'єктів аналогічного призначення. При аналізі необхідна ставка дисконтування визначається як ставка кінцевої віддачі для порівнянних об'єктів. Для виявлення ставки кінцевої віддачі використовується поняття внутрішньої норми прибутку IRR - ставки дисконтування, при якій поточна вартість всіх грошових надходжень за період володіння дорівнює поточної вартості інвестицій [23].
Метод інвестиційної групи вимагає визначення параметрів: коефіцієнта іпотечної заборгованості, необхідни...
