звіті необхідно відобразити оцінюваний вид вартості і обгрунтувати його вибір [16].
Для оцінки нерухомості існує кілька підходів: порівняльний, прибутковий і витратний (малюнок 15).
Малюнок 15 - Основні підходи до оцінки нерухомості
Дохідний підхід використовується для оцінки інвестиційних проектів і в розрахунку часткою муніципалітету і приватних осіб, що інвестують у капітальне будівництво або реконструкцію. Т. е. Підхід, який використовується для передбачуваних доходів об'єктів - вартість об'єктів нерухомості дорівнює вартості майбутніх доходів від її використання. Вартість грошових ресурсів залежить не тільки від величини їх пропозиції, але і від умови їх надання та повернення. Тому покупець об'єкта нерухомості, націлений на отримання прибутку від її використання, повинен порівняти свої витрати на покупку нерухомості і планований прибуток.
Ще один важливий момент: майбутні доходи повинні компенсувати не тільки витрачені інвестиції, а й втрати, викликані тим, що якийсь час ці інвестиції не працюють.
Витратний підхід - це сукупність методів оцінки, заснованих на визначенні витрат, необхідних для відновлення, або заміщення об'єкта з урахуванням накопиченого зносу. Базується на припущенні, що покупець не заплатить за готовий об'єкт більше, ніж за створення об'єкта аналогічної корисності. Однак, слід враховувати, що витрати на створення об'єкта нерухомості не є еквівалентом його ринкової вартості. Тому сфера застосування витратного підходу достатня вузька і використовується при відсутності достатньої інформації, при оцінки вартості нерухомості; при страхуванні нерухомості, коли страхова сума, страховий внесок, страхове відшкодування визначаються, виходячи з витрат страхувальника; при оцінці спеціалізованих будівель (шкіл, лікарень, вокзалів, і т.д.); при нарахуванні встановлених законодавством податків і зборів; в переоцінці основних фондів.
Оцінка майна витратним методом здійснюється поетапно.
Ринковий (порівняльний) підхід - це сукупність методів оцінки вартості, заснованих на порівнянні об'єкта оцінки з його аналогами, щодо яких є інформація про ціни угод з ними, де вартість об'єкта не може перевищувати вартості аналогічних об'єктів з ідентичними характеристиками. У своїй роботі я розгляну саме ринковий підхід, а точніше метод парних продажів, який полягає у визначенні ринкової вартості шляхом розгляду цін продажів порівнянних ділянок як ринкової вартості оцінюваної ділянки [17].
Цей метод, по-моєму, думку є найбільш вдалим, але новачкові на ринку нерухомості досить складно визначити точну ціну, покладаючись на логіку і первинну інформацію, тут потрібно бути фахівцем середнього класу.
Розглянемо дані походи з точки зору методів, застосовуваних ними.
Основа дохідного підходу - уявлення про вартість як про поточний еквіваленті всіх очікуваних чистих доходів, які оцінюваний об'єкт при розумному використанні може принести своєму власникові в майбутньому.
Перший етап використання дохідного підходу - складання прогнозу майбутніх доходів від здачі оцінюваних площ в оренду за період володіння. Потім орендні платежі очищаються від всіх експлуатаційних періодичних витрат, після чого прогнозується вартість об'єкта наприкінці періоду володіння в абсолютному або пайову щодо первісної вартості вираженні - так звана величина реверсії. Спрогнозовані доходи і реверсія перераховуються в поточну вартість допомогою методів прямої капіталізації або дисконтованого грошового потоку.
Теоретичною базою дохідного підходу є принципи очікування, заміщення, граничної продуктивності, попиту і пропозиції.
Ставка капіталізації R0 використовується в методі прямої капіталізації відповідно до формули
, (1)
де V - вартість; - репрезентативна величина очікуваного чистого операційного річного доходу.
Види ставок капіталізації представлені в таблиці 5.
Таблиця 5 - Ставки капіталізації
Позначення ставкіНаіменованіе ставкіОтражаемий інтересRoОбщаяСтоімость нерухомості=NOI/RoReДля власного капіталаСтоімость власного капіталу== Дохід на власний капітал/ReRmДля позикових средствСтоімость позикових коштів== Дохід на позикові кошти/RmRlДля земліСтоімость землі== Дохід, який припадає на землю/RlRbДля улучшеніяСтоімость поліпшення== Дохід, який припадає на поліпшення/Rb
Ставка дисконтування (норма прибутку, норма віддачі) використовується в другому методі капіталізації - методі дисконтованого грошового потоку. Загальний вираз для визначення вартості виглядає наступним чином:
, (2) ...
