я, фізичні характеристики, економічні характеристики, характер використання, компоненти, не пов'язані з нерухомістю.
Вибір одиниці порівняння
Оскільки об'єкти розрізняються за розміром і кількістю вхідних в них одиниць, при проведенні порівняння проданих об'єктів з оцінюваним об'єктом неминучі великі складнощі і вимагається приведення наявних даних до спільного знаменника. В якості одиниці порівняння була обрана ціна продажу за 1 кв. м., розрахункові значення якої по об'єктах-аналогах представлені нижче в таблиці.
Коригування значення одиниці порівняння для об'єктів аналогів.
При коригуванні продажних цін об'єктів порівняння всі поправки робляться від об'єкта порівняння до об'єкта оцінки.
При визначенні вартості нерухомості методом порівняння продажів використовується наступна послідовність внесення коригувань:
Передано права власності на нерухомість;
Умови фінансування;
Умови продажу;
Дата укладення угоди;
Місцезнаходження;
Фізичні характеристики;
Економічні характеристики;
Відхилення від цільового використання і т.д.
Після кожного коректування ціна продажу порівнюваного об'єкта перераховується заново (до переходу до наступних коректувань). Коригування, починаючи з п'ятої, можуть бути виконані в будь-якому порядку. Допустимі коригування, як у відсотках, так і в грошових сумах.
Таблиця 14- розрахунок порівняльним методом
№ п/п Найменування показателяЕд. ізм.Об'ект оценкіАналогіг. Менезелінск, вул. Комароваг. Мензелінск, вул. Гурьяноваг. Мензелінск, вул Губкінаг. Мензелінск, вул. ДевонскаяI.Характерістіка об'екта1Состав переданих прав собственностьсобственностьсобственностьсобственность 0% 0% 0% 2Условія фінансування едіновремен. платежЕдіновремен.платежЕдіновремен. платежЕдіновремен. платеж3Условія продажу риночниериночниериночниериночние4Дата продажу май.13Май 2013Май 2013Май 20130% 0% 0% 5Назначеніе жілоежілоежілоежілое0% 0% 0% 6Налічіе госп будівель лазня, сараінадворн споруди, банябаня, гараж, сан вузол в домегараж, баня нова - 10% 0% 0% 7Отделка приміщень гарне состояніедом свежійхорошее состояніедом старий, зроблений ремонт - 20% 0% 0% 8Местоположеніе хорошееаналогичноаналогичноаналогично0%0%0%9Транспортная доступність хорошаяаналогичноаналогичноаналогично0%0%0%10Инфраструктура добре развітахорошо развітахорошо развітахорошо развіта0% 0% 0% Площа земельної участкакв.м6786001000100011Общая площадькв.м65,666,096,070,012Ліквідность аналогічноаналогічноаналогічно0% 0% 0% 14Цена пропозиції руб. 2 800 0002 690 0002 100 00015Цена за 1 кв.м.руб. 42 42428 02130 000IIКорректіровка цін продажу, руб.4Корректіровка на торг - 11,0% - 11,0% - 11,0% Скоригований ценаруб. 2492000239410018690001Корректіровка на площу земельної участкакв.м. 78-322-3222Корректіровка на площу земельної участкаруб. 30420-125580-125580Скорректірованная ценаруб. 2522420226852017434203Скорректірованная ціна за 1 кв.м.руб. 3821823630249065Состав переданих прав 0,000,000,00Скорректірованная ценаруб. 38218,4823630,4224906,006Условія фінансування 0,000,000,00Скорректірованная ценаруб. 38218,4823630,4224906,007Условія продажу 0,000,000,00Скорректірованная ценаруб. 38218,4823630,4224906,008Дата продажу 0,000,000,00Скорректірованная ценаруб. 38218,4823630,4224906,009Назначеніе 0,000,000,00Скорректірованная ценаруб. 38218,4823630,4224906,0010Налічіе госп будівель - 0,100,000,00Скорректірованная ценаруб. 34396,6423630,4224906,0011Отделка приміщень - 0,200,000,00Скорректірованная ціна 27517,3123630,4224906,0012Корректіровка на різницю в площі% 0,000,001,00Скорректірованная ценаруб. 27517,3123630,4224906,0013Транспортная доступність 0,000,000,00Скорректірованная ценаруб. 27517,3123630,4224906,0014Інфраструктура 0,000,000,00Скорректірованная ценаруб. 27517,3123630,4224906,0015Ліквідность 0,000,000,00Скорректірованная ценаруб. 27517,3123630,4224906,00 Відхилення 0,721,001,00 Ціна за 1 кв. мруб. 25351,24 Вартість об'ектаруб.1663041
Примітка до таблиці:
1 Коригування на різницю між ціною пропозиції та ціною продажу.
Для розрахунків застосовуються ціни пропозицій по аналогічним об'єктах нерухомості. При використанні таких цін потрібно включати в розрахунки додаткову коригування - «знижку на торг».
Знижки на торг в умовах кризи суттєво зросли (що підтверджується даними, представленими в засобах масової інформації). Основною причиною зростання знижок в умовах кризи можна вважати невпевненість учасників ринку в майбутньому. Істотну роль зіграла і недоступність позикових коштів і значну кількість пропозицій, не підкріплених платоспроможним попитом зважаючи збільшити вартість позикових коштів...
