.
У результаті дослідження з аналізу знижок на торг в умовах сучасного ринку станом на січень 2013 були отримані середні значення знижок на торг в розрізі сегментів розмірів ринку.
Таблиця 15- Рекомендовані значення знижки на торг,%
Чисельність населення, тис. челЖілие об'єкти в% Торгові в% Виробничі у% Земельні ділянки в% Менш 2507797От 250 до 5007575Более 5002353
У цьому звіті, з урахуванням того, що об'єкт експертизи належить до сегменту житловій нерухомості, коректування на торг прийнята в розмір - 11%.
Коригування на наявність господарських будівель. Об'єкт експертизи, як і аналоги відноситься до житлових, використовуваним для ведення особистого підсобного господарства. Для приватних житлових будинків властивий певний набір необхідних господарських будівель, без яких ведення господарства неможливо: лазня, сараї, гараж і т.д. відсутність певної споруди веде до зниження ціни об'єкта. Об'єкт експертизи володіє сараями і лазнею. Об'єкти-аналоги обжиті господарства з повними наборами будівель. Коригування не потрібно. Аналог 1 володіє більш свіжими будівлями і в більшій кількості до нього застосований понижуючий коефіцієнт - 10%.
Коригування на обробку приміщення. Т.к. об'єкти є житловими стан внутрішньої обробки впливає на цінність будинку. Об'єкт експертизи в хорошому стані. Аналог 1 позиціонується як з хорошою обробкою і з ремонтом. Застосована коригування в розмірі - 20%.
Коригування транспортну доступність. Розташування об'єктів в населених пунктах у сільській місцевості викликає необхідність обліку транспортної доступності до об'єктів на протязі всього року. Всі об'єкти знаходяться в одному населеному пункті, дороги проходять до всіх будинків. Коригування не потрібно.
Коригування на інфраструктуру. Наявність в селищі школи, дитячого садка, магазинів, бібліотек, будинків культури тощо робить населений пункт боле привабливим для проживання потенційних покупців житлових будинків. Відсутність або погано розвинена інфраструктура селища веде до зниження вартості будинків. Всі аналоги і об'єкт оцінки знаходяться в одному селі коригування не потрібно.
решта коригування - умови угоди, площу.
Узгодження результатів коректування значень одиниць порівняння по вибраних об'єктів-аналогам.
У зв'язку з тим з тим що існує невеликий розкид цін на вибрані аналогічні об'єкти, узгодження результатів коригування значень одиниць порівняння за обраними об'єктах-аналогах проводиться шляхом розрахунку середньоарифметичного значення скоригованих цін аналогів.
Ринкова вартість об'єкта оцінки, розрахована методом порівняння продажів: 1663041 руб.
Вартість об'єкта оцінки через підхід прямого порівняння продажів складає 1663041 крб.
Узгодження отриманих результатів.
При оцінці у відповідності із загальноприйнятими нормами були проаналізовані всі три основні методи визначення вартості об'єкта нерухомості: витратний, дохідний і ринковий. У зв'язку з відмовою від застосування витратного методу отримані результати від двох підходів:
Вартість об'єкта оцінки витратним способом становить 1304069 крб.
Вартість об'єкта оцінки через підхід прямого порівняння продажів складає 1663041 крб.
Результати, отримані методами: витратним і прямого порівняння продажів, демонструють деякий розкид значень вартості, що, на нашу думку, цілком закономірно.
Для того, щоб дати якомога чітку і однозначну відповідь Замовнику щодо величини вартості оцінюваного об'єкта, ми провели підсумкове узгодження величини вартості на основі значень, отриманих із застосуванням різних методів. При виведенні підсумкової величини ми керувалися метою експертизи, а також кількістю і якістю вихідної інформації, наявної по кожному методу. Виходячи з вищевикладеного та керуючись нашим досвідом і професійними знаннями, ми визнали можливим надати наступні питомі ваги величинами вартостей, отриманим різними підходами:
витратний підхід - 50%;
підхід прямого порівняння продажів - 50%
Обидва методи в рівній мірі відображають очікування потенційного покупця: витратний з погляду будівництва аналогічного об'єкта, а порівняння продажів з точки зору ринку аналогічних об'єктів в даній місцевості.
Підсумкова вартість визначається як сума добутків вартостей, визначених відповідними методами, на відповідні вагові коефіцієнти.
При експертизі відповідно до загальноприйнятими нормами були проаналізовані всі три основні методи визначення вартості об'єкта нерухомості: в...
