ісце розташування об'єкта щодо центру міста. Оцінюваний об'єкт знаходиться в зоні 1 Центральні райони згідно класифікації комерційної нерухомості по зонах престижності ВАТ Камська долина raquo ;, зона 1" центральні райони, на другорядній вулиці мікрорайону. Об'єкт аналог №3 розташований в зоні 1 на центральній вулиці мікрорайону. Коригування проводиться експертно в розмірі - 5%.
Об'єкти-аналоги №1, 2, також розташовані в межах 1 зони престижності другорядною вулиці мікрорайону. Коригування не потрібно.
На привабливість об'єкта комерційної нерухомості впливає розташування об'єкта на першій лінії будинків або в глибині кварталу. Оцінюваний об'єкт і об'єкти-аналоги № 1, 2, 3 знаходяться на першій лінії будинків. Коригування не потрібно.
Поверх розташування об'єкта/поверховість будівлі
Об'єкт оцінки та об'єкти-аналоги № 1, 2, 3 являють собою багатоповерхові нежитлові будівлі. Коригування не потрібно.
Наявність і склад комунікацій
У об'єкті оцінки та об'єктах-аналогах мається наступні види інженерних комунікацій: опалення, електрика, каналізація, водопостачання. Коригування не потрібно.
Група капітальності
Об'єкт оцінки і всі об'єкти аналоги являють собою капітальні будівлі зіставні по групі капітальності. Коригування не потрібно.
Наявність і розташування окремого входу
У приміщення об'єкта оцінки і всіх об'єктів-аналогів вхід здійснюється через окрему вхідну групу. Коригування не потрібно.
Фізичний стан обробки приміщень
Таблиця 8 - Шкала експертних оцінок для визначення фактичного стану для об'єктів нерухомості
Стан об'ектаХарактерістіка фізичного состояніяОтлічноеПрактіческі новий об'єкт або з високоякісної отделкойХорошееПолностью відремонтований об'єкт із середніми термінами експлуатації (покращена обробка) Задовільний (середнє) потребує ремонту об'єкт із середніми термінами експлуатації або відремонтований об'єкт (проста обробка) НеудовлетворітельноеТребующій ремонту об'єкт з тривалими термінами експлуатацііАварійноеОб'ект з тривалими термінами експлуатації. Проведення ремонту економічно недоцільно. Можливо вторинне використання матеріалів по утилізаційної вартості
Приміщення оцінюваного об'єкта та об'єктів аналогів №1, 3 знаходяться в доброму стані (оздоблення класу стандарт ), ремонт не потрібно. Коригування не потрібно. У приміщеннях об'єкта аналога № 2, також виконана обробка класу преміум raquo ;, ремонт не потрібно. Потрібне коригування.
Коригування розрахована як відношення різниці вартості внутрішньої обробки класу преміум і внутрішньої обробки класу стандарт або (за даними, наданими будівельною організацією р Пермі) до вартості об'єкта аналога. Розрахунок наведено в таблиці 9.
Таблиця 9 - Розрахунок коригування на якість обробки
АналогСтоімость 1 кв. м аналога, руб.Разніца у вартості обробки 2000 руб./кв. м/Вартість аналога, руб./кв. мКорректіровка,% Аналог 280 0000,0278-2,78
Висота стелі
Приміщення всіх порівнюваних об'єктів мають висоту близько 3м або більше, коригування не потрібно.
Площа об'єкта
Оскільки при оцінці даного об'єкта використовувалися аналоги, що мають невелику різницю в площі, отже коригування не потрібно.
Ранжування скоригованих вартостей за 1 кв. м виробляємо за кількістю поправок, внесених в розмір вартостей об'єктів-аналогів, тобто найбільшу питому вагу мають ті аналоги, у вартість яких вносилося найменшу кількість коригувань. Вагові коефіцієнти розраховані наступним чином:
Таблиця 10 - Розрахунок вагових коефіцієнтів
1Колічество внесених коригувань по модулю,% 11,914,6816,92Сумма всіх коригувань по аналогам,% 43,483Доля коригувань по аналогу в загальній сумі (гр.1/гр.2) 0,2730,3370,3894Коеффіціент 1/гр. 33,6632,9672,5715Сумма коефіцієнтів по гр. 410,26Весовой коефіцієнт кожного аналога (гр.4/гр.5), частки ед.0,360,290,25
Вартість об'єкта оцінки, отримана порівняльним підходом, становить: 68206 х 1015,2=69243000 рублів.
3.2 Визначення ринкової вартості об'єкта нерухомості дохідним підходом
Дохідний підхід застосовується, коли існує достовірна інформація, дозволяє прогнозувати майбутні доходи, які об'єкт оцінки здатний приносити, а також пов'язані з об'єктом оцінки витрати.
У даному дипломному проекті застосовується метод прямої ...
