капіталізації для розрахунку вартості об'єктів нерухомості як окремий випадок методу дисконтування грошових потоків, оскільки потоки доходів стабільні тривалий період часу, являють собою значну позитивну величину; потоки доходів зростають стійкими, помірними темпами, оскільки розглядається вилучення доходів від здачі приміщень в оренду.
Алгоритм дохідного підходу наступний:
Визначення потенційного валового доходу (ПВД).
Потенційний валовий дохід - це загальний дохід, який можна отримати від нерухомості при 100% зайнятості без урахування всіх втрат і витрат.
ПВД=А * 12, (4)
де А - ринкова орендна ставка за об'єкт в місяць, в рублях, без урахування комунальних платежів.
Визначення ринкової ставки орендної плати .
Нами були відібрані аналоги, зіставні з об'єктом оцінки за складом прав власності, умовами продажу, часу продажу, загальним будівельним характеристикам місцю розташування (таблиця 16).
Таблиця 16 - Опис об'єктів-аналогів
№ п/пЕлементи сравненіяОценіваемий об'ектАналог 1Аналог 2Аналог 31Назначеніе об'ектаотдельно розташована нежитлова зданіевстроенние нежитлові приміщення вільного назначеніявстроенние нежитлові приміщення вільного назначеніявстроенние нежитлові приміщення вільного назначенія2Текущее (можливе) використання об'ектаторгово-офісна будівля (адміністративно-офісні та торгові приміщення) торгові та офісні помещеніяторговие та офісні помещеніяторговие та офісні помещенія3Район местоположеніяЛенінскій район, м/р РазгуляйДзержінскій район, м/р Центр 2Ленінскій район, м/р РазгуляйЛенінскій район, м/р Центр 24АдресУл. Клименко, д. 1ул. Леніна, буд. 88ул. Пермська, д.7ул. Монастирська, д. 95г5Арендная ставка за 1 кв.м загальної площі в міс. з урахуванням комун. платежів, руб.определяется-- - 6Арендная ставка за 1 кв.м загальної площі в міс. без урахування комун. платежів, руб.определяется7506507507Істочнік інформацііРаздел Торговельна нерухомість. Оренда raquo ;, березня 2014 - в ПріложенііБаза даних Пермської мультилистинговой системи, розділ Комерційна нерухомість. Оренда raquo ;, березня 2014 - в ПріложенііРаздел Торговельна нерухомість. Оренда raquo ;, березня 2014 г.- в Пріложеніі8Передаваемие права на об'єкт недвіжімостіарендаарендаарендааренда9Условія призначення орендної платиЗа загальну площу без урахування комун. платежейЗа загальну площу без урахування комун. платежейЗа загальну площу без урахування комун. платежейЗа загальну площу без урахування комун. платежей10Ізмененіе цін у часі (дата пропозиції/угоди) Травень 2014 р.квітень 2014 р.квітень 2014 р.квітень 2014 г.11Отлічіе ціни пропозиції від ціни сделкіПредполагаемая сделкаПредложеніе. Можливий торгПредложеніе. Можливий торгПредложеніе. Можливий торг12Престіжность району местоположеніязона 1 центральні райони raquo ;, другорядна вулиця м/рзона 1 центральні райони raquo ;, центральна вулиця м/рзона 1 центральні райони raquo ;, другорядна вулиця м/рзона 2 прилеглі до центру райони raquo ;, другорядна вулиця м/р13Блізость до центрів ділової активності та жізнеобеспеченіязданіе розташоване на першій лініізданіе розташоване на першій лініізданіе розташоване на першій лініізданіе розташоване на першій лініі14Етаж розташування об'єкта/поверховість зданія1,2, мансарда/21,2,3,4,5,6/63/ 41,2,3,4,5/715Налічіе і склад коммунікаційелектрічество, опалення, водопостачання, каналізаціяелектрічество, опалення, водопостачання, каналізаціяелектрічество, опалення, водопостачання, каналізаціяелектрічество, опалення, водопостачання, каналізація16Налічіе і розташування окремого входаотдельний вхід з боку головного фасадаотдельний вхід з боку головного фасадасовместний з іншими пользователяміотдельний вхід з боку головного фасада17Фізіческое стан обробки помещенійхорошее (оздоблення стандарт ), ремонт не требуетсяхорошее (оздоблення пріеміум ), ремонт не требуетсяхорошее (оздоблення стандарт ), ремонт не требуетсяхорошее (оздоблення стандарт ), ремонт не требуется18Висота стелі ~ 3м ~ 3м ~ 3м ~ 3м19Площадь об'єкта, кв. м1015,2788018001500
Всі об'єкти-аналоги - нежитлові приміщення вільного призначення і можуть бути використані для розміщення об'єктів торгово-офісного призначення, проте їх характеристики відрізняються від оцінюваного об'єкта. Для отримання орендної ставки за 1 кв. м оцінюваного об'єкта необхідно провести ряд коригувань за такими елементами порівняння (таблиця 17).
Таблиця 17 - Внесення коригувань у орендні ставки аналогів
№ п/пКорректіровкіЕд. ізм.Аналог 1Аналог 2Аналог 31Арендная ставкаруб./кв. м в месяц7506507502Передаваемие права на об'єкт нерухомості% 0003Скорректірованная ставкаруб./кв. м в месяц7506507504Условія призначення ...
