Реферат Визначення вартості об'єкта нерухомості

Тема: Курсовые проекты

хуванням вагових коефіцієнтів отримали ціну, рівну 4728,817 тис. р..

Вартість об'єкта нерухомості, оцінену в рамках порівняльного підходу в підсумку приймаємо як середньоарифметичне значення вище наведених показників:

(4717,82 +4763,929 +4733,769 +4808,265 +4728817)/5 = 4750,52 тис.р.

3.3. Використання дохідного підходу

Прибутковий підхід полягає в перетворенні в поточну вартість нерухомості очікуваних вигод, які може принести використання або майбутня продаж об'єкта. Для визначення вартості об'єкта оцінки використовується метод прямої капіталізації доходу. p> Перетворення майбутніх доходів в поточну величину вартості здійснюється за формулою

СДП = ЧОД/ккап, (3)

де СДП - вартість об'єкта нерухомості, визначена в рамках дохідного підходу, тис.р.;

ЧОД - чистий операційний дохід оцінюється об'єкта за рік, тис.р.;

ккап - коефіцієнт капіталізації.

Для визначення ЧОД необхідно розрахувати потенційний і ефективний валові доходи.

Потенційний валовий дохід (ПВД) - це сума всіх очікуваних надходжень від здачі об'єкта в оренду. p> ПВД - це дохід, який можна отримати від нерухомості при повної зайнятості площ без урахування втрат і витрат.

ПВД визначається за рік з урахуванням ставок оренди (табл.2.1).

Ефективний валовий дохід (ЕВД) - Це величина, що дорівнює ПВД, за вирахуванням втрат від недозавантаження об'єкта і недосбор орендної плати.

Оцінка втрат від недозавантаження об'єкта і недосбор орендної плати проводиться на основі аналізу ринку, його динаміки стосовно до оцінюваної нерухомості. [6, c. 20]

У нашому випадку величина збитків (тобто понесених втрат) становить 8% від ПВД, які в основному пов'язані з недовантаженням об'єкта нерухомості, тобто частина приміщень пустує.

ЧОД являє собою розраховану стійку величину очікуваного чистого річного доходу, отриманого від об'єкта оцінки після вирахування всіх операційних витрат (ОР) і резервів.

Розрахунок ЧОД здійснюється у вигляді звіту про доходи та витратах у формі таблиці 3.8.

Таблиця 3.8

Звіт про доходи та витрати

Показники

Сума, р.

Порядок розрахунку

ПВД

3511200

Дохід від оренди * 70% т.к будівля в задовільному стані

Збитки

245784

5-10% від ПВД (7%)