lign=top>
- податок на землю
50592
12 р./м2 площі ділянки
Sз * 12 * 4
- податок на майно
69755
2% на рік від Снс з урахуванням зносу
(Снс-Ін) * 2% * 1000
- комунальні
витрати
42160
40 р./м2/мес.
Sз * 40
- витрати на
управління
489812
15% від ЕВД
- страхування
5572
0,1% від Снс на рік
- забезпечення
безпеки
526680
15% від ПВД
Резерви
111430
2% від Снс на рік
ЧОД
1969414
ЕВД - ЗР
Тепер розрахуємо величину коефіцієнта капіталізації.
Коефіцієнт капіталізації визначається з урахуванням відшкодування капітальних витрат. Коефіцієнт складається з двох частин:
В· Ставки прибутковості на капітал;
В· Норми повернення інвестованого капіталу.
Для розрахунку ставки доходу використовується метод кумулятивного побудови, який полягає в підсумовуванні ставки доходу і ризиків, властивих об'єкту нерухомості.
Відшкодування інвестованого капіталу здійснюється прямолінійно (метод Рингу). Річна норма повернення капіталу розраховується шляхом розподілу 100%-ної вартості об'єкта на на залишається термін корисного життя. Залишається термін корисного життя об'єкта приймається рівним від 10 до 30 років в Залежно від привабливості оцінюваної нерухомості. Приймемо що залишається термін корисного життя об'єкта рівним 20 років: оскільки наша будівля має призначення громадського харчування, а в цій сфері досить таки часто відбуваються різного роду зміни (постійно впроваджуються нововведення, змінюється дизайн приміщення і профіль закладу), що впливають на привабливість об'єкта нерухомості.
Таким чином, норма повернення капіталу дорівнює 100/20 = 5%. p> Тепер визначимо величини складові ставку прибутковості :
В· Ризик низької ліквідності : приймемо рівним 2%, тому що даний об'єкт нерухомості досить легко продати у зв'язку з його привабливим місцеположенням (центр міста, вихід на головну магістраль) і призначенням будівлі;
В· Ризик вкладень у нерухомість : приймемо 5%, ризик не в исокім, оскільки будівля знаходиться в благополучному районі і попит на нього буде п...
