ористування з урахуванням впливу місцевої економіки на кон'юнктуру ринку, на якому функціонує об'єкт оцінюваної нерухомості.
Ідентифікація сегмента ринку.
На початковому етапі аналізу ринку оцінювач повинен вирішити два взаємопов'язані завдання:
) ідентифікувати об'єкт нерухомості;
) ідентифікувати ринок нерухомості, на якому об'єкт конкурує.
Вивчення завдання на оцінку характеристик об'єкта нерухомості допомагає оцінювачу визначити ціноутворюючі і, отже, конкурентоспроможні параметри. Аналіз ринку нерухомості вимагає його розбивки на окремі споживчі субринкі в цілях визначення конкретного конкуруючого ринкового сегмента оцінюваної нерухомості. В результаті оцінювач виявляє зовнішні фактори, що впливають на оцінюваний об'єкт.
Таким чином, ринкова сегментація виокремлює найбільш ймовірних користувачів нерухомості із загальної маси учасників ринку, які роблять операції з нерухомістю. З іншого боку, на основі аналізу атрибутів нерухомості виділяється маса конкуруючих об'єктів і визначається позиція оцінюваної нерухомості.
Якісна сегментація ринку вимагає вивчення наступних факторів:
. Призначення (тип використання нерухомості).
. Фізичні та економічні характеристики нерухомості:
- розмір
- число орендних договорів
- потенційні орендарі та користувачі
- фізичний стан об'єкта
- проектні параметри і т. д.
. Територіальні особливості ринку припускають розбивку ринку на інтернаціональний, національний, регіональний, місцевий, міський і приміський, в тому числі виділення району чи мікрорайону міста.
. Заміщають об'єкти нерухомості, до яких відносять нерухомість, аналогічну за корисності (принесеному доходу), але представляє сегмент нерухомості іншого призначення. Відбираються об'єкти нерухомості повинні користуватися таким же попитом, що і оцінювана нерухомість, і належати тому ж територіальному ринку.
. Доповнюють об'єкти нерухомості, до яких відносять не рухомість, яка збільшить привабливість оцінюваного об'єкта при спільному використанні з оцінюваним об'єктом. (Наприклад, наявність земельної ділянки під парковку або готового об'єкта поруч з офісним або торговим будівлею.)
Підсумок - Накладення характеристик оцінюваного об'єкта на відповідний територіальний і функціональний сегмент ринку нерухомості для визначення конкуруючої маси й обсягу пропозиції, включаючи заміщають об'єкти.
Аналіз попиту або виявлення потреб, переваг і купівельної спроможності споживачів це - виявлення потенційних споживачів оцінюваної нерухомості (покупців, орендарів або користувачів). Для цього в першу чергу необхідно визначити попит на кінцевий продукт або послугу, що надається оцінюваної нерухомістю.
Для прогнозування попиту важливо вивчити дохід і вік жителів; можливості міграції, майбутню інфляцію, інформацію про наявність земельних ділянок, якість інфраструктури в районі об'єкта нерухомості.
Конкуруюче пропозицію представляє список існуючих і споруджуваних об'єктів, порівнянних за споживчими та інвестиційним характерист...
