іону. Аналіз проводівся на базі рекламно-інформаційних видань Ваш Магазин, «Нерухомість»," Маклер," Львівські оголошення," Афіша, інтернет-сторінок Львівських фірм по операціях з нерухомістю.
Результати проведених ДОСЛІДЖЕНЬ для кожної групи будівель узагальнюються у табл.9 1.
Таблиця 9.1 Опис аналогів
ПараметріАналог № 1Аналог № 2Аналог № 3Аналог № 4Аналог № 5Обєкт оцінкіВартість кв. м.7545655010 площа2100160013867392502032, 5Корігуючій коефіцієнт10, 980,960,900,81 Коректована ВАРТІСТЬ кв.м7543, 9462,5645,198,11 Місцерозташування, в межах населеного пунктум.Сокальм.Сокальм.Сокальм.Сокальм.Сокальм.СокальКорегування за місце розташування11111 Відкоректована ВАРТІСТЬ кв.м7543, 9462,5645,198,11 Коректування на Навколишнє середовіше11111на территории підпріємстваКоректована ВАРТІСТЬ кв.м7543, 9462,5645,198,11 Стан приміщенняЄвроремонтЗадовільний, Потрібний косметичний ремонтЄвроремонтЗадовільний, Потрібний косметичний ремонтЗадовільній, Потрібний косметичний ремонтЗадовільній, Потрібний косметичний ремонтКоректування на різніці в фіз.стан0, 901,000,901,001,00 Відкоректована ВАРТІСТЬ кв.м67, 5743,9456,3045,198,11 середнє Значення орендної ставки аналогів 43,77
Розрахунок ставки капіталізації. Аналіз прайси нерухомості.
Ставка капіталізації - коефіцієнт, что застосовують для визначення вартості об єкта віходячі з очікуваного доходу від его Використання за умови, что дохід передбачається незміннім ПРОТЯГ визначеного періоду в Майбутнього. Ставка капіталізації характерізує норму на інвестованій капітал (власний та / або позіковій) i норму его повернення.
=Y + H, де
- загальна ставка капіталізації; - норма доходу на інвестованій капітал; - норма повернення Капіталу.
Норму доходу на інвестованій капітал з формальної точки зору можна візначіті як функцію Ризиків:
=f (Y б, r 1, r 2, ....., rn), де
б - без ризиковості ставка; 1, r 2, ....., rn - множини Ризиків притаманних про єкту ОЦІНКИ;
... n - РИЗИКИ прітаманні про єкту ОЦІНКИ.
З АНАЛІЗУ даної формули віпліває, что проблема ОЦІНКИ норму доходу на інвестованій капітал Полягає у візначенні факторного (функціонального) зв язку f та в кількісній оцінці премій? Yr І, что відповідає тому чи Іншому ризику.
Найбільш розповсюджена форма зв язку норма доходу з преміямі? Yr и є так кличуть входити кумулятивна форма. Метод ОЦІНКИ, что відповідає Цій ФОРМІ, Прийнято назіваті методом кумулятівної побудова або методом нарощування.
Даній метод базується на зіставлені прібутковості и Ризиків доступних альтернативних інвестіцій. Інвесторі вімагають більш вісокої премії за Використання своих грошів в тому варіанті, в якому ЦІ кошти піддаються більш Високому ризику в частіні Отримання доходу та їх повернення. Підвищення усвідомленого уровня ризику віявляється в збільшенні ставки капіталізації. СУТНІСТЬ методу Полягає в додаванні відсотковіх складових (премій), что відображують додаткові РИЗИКИ, Які прітаманні даним інвестованому проекту, до норми доходу на інвестиції, Які в порівнянні з іншімі вважаються безрізіковімі.
Визначення безрізікової ставки - ...
