ратного підходу:
1. Оцінка ринкової вартості земельної ділянки;
2. Розрахунок витрат на створення об'єкта оцінки;
3. Розрахунок виявлених видів зносу (фізичного, функціонального та зовнішньоекономічного (зовнішнього));
4. Розрахунок підсумкової вартості об'єкта за формулою:
V оо=С з. у. + С восст.- І накопичений. (1)
Витрати на відтворення об'єкта оцінки - витрати, необхідні для створення точної копії об'єкта оцінки з використанням застосовувалися при створенні об'єкта оцінки матеріалів і технологій.
Витрати на заміщення об'єкта оцінки - витрати, необхідні для створення аналогічного об'єкта з використанням матеріалів та технологій, що застосовуються на дату оцінки.
Відновлювальна вартість - вартість будівництва оцінюється об'єкта нерухомості в поточних цінах як нового (без врахування зносу) на дату оцінки.
Методи визначення повної відновної вартості:
1) Метод порівняльної одиниці. Застосовується по відношенню до стандартних типовим будівлям і спорудам, які мають невеликі відхилення в конструктивному вирішенні.
2) Самотній метод. Цей метод вимагає детального підрахунку всіх витрат на зведення або установку складових частин нової будівлі, непрямих витрат, а також прямі витрати.
) Поелементний метод. Цей метод використовує показники витрат по окремих компонентах будівлі, включаючи їх установку.
) Індексний метод. Цей метод дає оцінку балансової величини вартості будівлі.
Відповідно до ст. 35 ЗК РФ при переході права власності на будівлю, будівля, споруда, що знаходяться на чужій земельній ділянці, до іншої особи вона набуває право на використання відповідної частини земельної ділянки, зайнятої будівлею будова, спорудою та необхідної для їх використання, на тих же умовах і в тому ж обсязі, що й попередній власник.
Розрахунок вартості земельної ділянки
Вартість ділянки землі розглядається з точки зору використання його як вільного і доступного для найкращого і найбільш ефективного економічного використання. При оцінці нерухомості вважається, що земля має вартість, у той час як поліпшення - це внесок у вартість.
Існує кілька методик для визначення ринкової вартості забудованої земельної ділянки: капіталізація земельної ренти (дохідний підхід); метод співвіднесення (перенесення); метод розвитку (освоєння); техніка залишку для землі; метод прямого порівняльного аналізу продажів.
Вартість земельної ділянки визначимо методом капіталізації доходу, який передбачає наступну послідовність дій:
§ розрахунок величини доходу за певний період часу при найбільш ефективному використанні орендарем земельної ділянки;
§ визначення величини відповідного коефіцієнта капіталізації доходу;
§ розрахунок ринкової вартості права оренди земельної ділянки шляхом капіталізації доходу, створюваного даним правом.
При оцінці ринкової вартості права оренди земельної ділянки дохід від даного права розраховується як різниця ...
