логічного характеру. Джерелами такої інформації є статистичні звіти, фінансово-економічні видання та журнали з оцінки нерухомості. Для достовірної оцінки необхідно також знати рівень інфляції, ставки банківського кредиту та реінвестування, купівельну спроможність, рівень цін, зайнятості та ін.
До загальних відносяться і дані про районі місцезнаходження об'єкта оцінки.
Спеціальні дані повинні містити відомості про право власності на об'єкт, загальну характеристику земельної ділянки та факторів, що поліпшують якості об'єкта.
Фізична характеристика земельної ділянки повинна бути повною і відображати найбільш важливі його параметри:
- площа і форму (тобто розмір, межі по вулиці, річці, магістралі);
- топографічні і ландшафтно-композиційні особливості (рельєф, краєвид, наявність водойм, рослинності);
- опис найближчій прилеглої до ділянки території (наявність доріг, під'їзних шляхів, зупинок громадського транспорту, забудови), соціальної інфраструктури;
- можливі покращення на ділянці (розвиток елементів існуючої інфраструктури).
Необхідно також мати інформацію про продажі і прибутковості аналогічних об'єктів, витратах на їх створення, що буде потрібно при оцінці нерухомості тим чи іншим методом.
Етап 4. Аналіз варіантів найкращого і найбільш ефективноговикористання нерухомості припускає пошук можливостей збільшення доходу як від землі, так і від будов.
Етап 5. Узгодження.
У ході цього процесу (званого «іспитом совісті») оцінювач заново перевіряє достовірність інформації, застосовність тих чи інших принципів оцінки, заново переглядає показники вартості і визначає остаточний результат.
Узгодження передбачає наступні процедури:
- огляд факторів вартості в їх зв'язку з принципами оцінки;
- повторну перевірку статистичних та імовірнісних показників;
- логічні міркування і судження на основі здорового глузду за показниками розглянутих варіантів;
- остаточний висновок про вартість оцінюваного об'єкта після зведення показників оцінки в підсумкову таблицю.
Підходи до оцінки вартості нерухомості.
. Дохідний підхід - Сукупність оціночних методів нерухомості, заснована на визначенні майбутніх доходів при комерційному використанні оцінюваного майна. При цьому враховуються не тільки розміри доходів, а й час їх надходження, а також рівень ризику, пов'язаного з їх отриманням.
У рамках підходу застосовуються 2 методи.
Базова модель методу прямої капіталізації:
де V - вартість об'єкта нерухомості;
NOI - репрезентативна величина очікуваного чистого операційного дох ода;
R - ставка капіталізації.
Базова модель методу дисконтованого грошового потоку:
де i - ставка дисконтування; - ціна перепродажу об'єкта нерухомості в кінці періоду володіння (реверсія); - період володіння; - номер платіжного періоду.
. Порівняльний підхід - це сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на порівнянні об'єкта оцінки з аналогічними об'єктами, щодо яких є інформація про ціни угод з ними.
Базова модель підходу:
де V - вартість об'єкта нерухомості; - ціна продажу аналога; - величина коригування до ціни продажу аналога.
. Витратний підхід - Сукупність методів оцінки вартості нерухомості, заснованих на визначенні витрачаються грошових коштів на заміщення або відновлення об'єкта, з урахуванням накопичувального зносу; Базова модель підходу:
де V - вартість об'єкта нерухомості; - вартість земельної ділянки; - вартість будівель і споруд; - знос.
Витратний підхід до оцінки нерухомості
Витратний підхід ґрунтується на аналізі можливих витрат заміщення або відновлення оцінюваного об'єкта. Оцінювач розраховує приблизну суму будівельних витрат, визначаючи вартість будівництва аналогічного об'єкта нерухомості і кількість часу, який буде витрачено на будівництво. Найчастіше даний показник визначає, яким буде верхня межа вартості нерухомості. Логіка даного підходу цілком обгрунтована, кому захочеться переплачувати за існуючу власність, якщо за будівництво аналогічного споруди можна витратити менше? Однак у витратному підході не враховуються такі особливості як зручності і місце розташування об'єкта нерухомості, які відіграють важливу роль.
