ustify"> До найбільш складних та проблемних питань методології витратного підходу відносяться:
оцінка земельної ділянки, яка є не тільки частиною цього підходу, але і самостійним етапом оцінки нерухомості;
пошук адекватних підходів до оцінки вартості нового будівництва;
сучасні підходи до визначення функціонального і зовнішнього зносу об'єктів;
визначення суті і методик розрахунку прибутку підприємця.
Порівняльний підхід до оцінки нерухомості
Порівняльний підхід грунтується на тому, що суб'єкти на ринку здійснюють угоди купівлі - продажу за аналогією, тобто грунтується на інформації про аналогічні угоди. Підхід базується на трьох принципах - попиту і пропозиції, заміщення і вкладу. Розсудливий покупець за виставлену на продаж нерухомість заплатить невелику суму, ніж та, за яку можна придбати аналогічний за якістю та придатності об'єкт.
Алгоритм порівняльного підходу до оцінки нерухомості
Метод валовий ренти можна розглядати як окремий випадок методу порівняння продажів. Він грунтується на об'єктивній передумові наявності прямої залежності між ціною продажу нерухомості та відповідним рентних (орендним) доходом від здачі її в оренду. Цей взаємозв'язок вимірюється валовим рентним мультиплікатором, рівним відношенню вартості або до потенційного, або до дійсного валового доходу.
На підставі аналізу тенденцій розвитку та формування ринку нерухомості в Росії дослідники приходять до висновку про те, що в коротко- і середньостроковій перспективі більш обгрунтованим слід вважати застосування моделей прямого порівняння, а на розвинених сегментах дохідної нерухомості - моделі розрахунку через валовий рентний мультиплікатор.
До найбільш складних та проблемних питань методології порівняльного підходу відносяться:
інформаційне забезпечення розрахунків (оскільки інформація про реально відбулися угодах або недоступна, або недостовірна, то пропонується використовувати статистичний аналіз пропозиція - оферти нерухомості);
ринкове обґрунтування величин коригувань, актуальне навіть на збалансованому і розвинених сегментах ринку;
в умовах малоактивного або несформованого ринку проблема кількісного обґрунтування переходить в проблему достовірності результатів оцінки.
Дохідний підхід до оцінки нерухомості
Прибутковий підхід заснований на тому, що вартість нерухомості, в яку вкладено капітал, повинна відповідати поточній оцінці якості і кількості доходу, який ця нерухомість здатна принести.
Основні принципи - принцип очікування і принцип заміщення.
Принцип очікування є основним методообразующім принципом, згідно з яким вартість об'єкта нерухомості визначається як поточна вартість всіх майбутніх доходів від здачі його в оренду або розміщення на його базі дохідного бізнесу. Чим вище дохідний потенціал оцінюваного об'єкта, тим вище вартість. Відповідно до принципу заміщення максимальна вартість нерухомості не повинна перевищувати найменшої ціни, за якою може бути придбаний інший актив з еквівалентною прибутковістю.
У рамках дохідного підходу розрізняють метод прямої капіталізації і метод капіталізації за нормою віддачі на капітал. В основі цих методів лежить аналіз і оцінка чистого операційного доходу і коефіцієнта капіталізації або дисконтування. При використанні методу капіталізації доходів у вартість нерухомості перетвориться дохід за один часовий період, а при використанні дисконтованих грошових потоків - дохід від її передбачуваного використання за ряд прогнозних років, а також виручка від перепродажу об'єкта нерухомості в кінці прогнозного періоду.
До найбільш складних та проблемних питань методологи і порівняльного підходу належить визначення ставки дисконту, асоціюється з ризиком даних інвестицій в нерухомість.
2. Розрахунок платежів за користування муніципальним майном
. 1 Вихідні дані
Офіс
Показателіваріант8Від бізнесаОбработка вторинного сирьяРасположеніеадміністратівное будівлю двухетажноеПлощадь, м2366Местоположеніе, уліцаул. Д. БедногоДата постройкі2001
Земельна ділянка
ПоказателіВаріант8Местоположеніеул. Д. БедногоПлощадь, м2577Доступность транспортної розв'язки і під'їзні путів межах міста; вільний доступ
. 2 Розрахунок плати за користування нежитловими приміщеннями, будівлями, спорудами - Офіс
Розрахунок орендної плати проводиться відповідно до Методики розрахунку платеж...
