тори проявляються взаємопов'язано, їх вплив на вартість оцінюється комплексно.
Під загальним накопичувальним зносом оцінювачі розуміють втрату вартості оцінюваного об'єкта по всіх можливих причин. Величина загального накопичувального зносу являє різницю між ринковою вартістю будов на дату оцінки та його повної відновної вартістю, розрахованої або як вартість відтворення, або як вартість заміщення. Знос зазвичай вимірюють у відсотках, а вартісним вираженням зносу є знецінення.
. 2 Аналіз ринку нерухомості. Розрахункова вартість обмеженою реалізованої нерухомості
Аналіз ринку нерухомості включає його ідентифікацію та інтерпретацію, виходячи з корисності нерухомості, її наявності на ринку, а також переваг сторін угоди і купівельної спроможності.
Ринковий аналіз для цілей оцінки полягає у співвіднесенні загального стану ринку нерухомості, його конкретного сегмента з досліджуваним об'єктом. У результаті має бути сформульовано висновок про те, як взаємодія попиту та пропозиції впливає на вартість оцінюваного об'єкта. Побічно результати аналізу можуть використовуватися для визначення варіанту оптимального використання, динаміки попиту, маркетингових стратегій по існуючій і проектованої нерухомості, дизайну, а також прогнозування частки ринку, яку об'єкт може зайняти.
Реакція ринку на конкретний вид нерухомості залежить від попиту і конкурентного пропозиції нерухомості на поточний момент і в майбутньому. Ринкова вартість нерухомості диктується конкурентним потенціалом ринку. Вивчення характеристик оцінюваної нерухомості дозволить оцінювачу виявити конкуруючі об'єкти і порівняльні переваги і недоліки, які є у оцінюваного об'єкта нерухомості. Розуміння впливу економічних умов на стан ринків дозволить оцінювачу отримати найважливішу інформацію, необхідну для визначення вартості трьома підходами до оцінки нерухомості.
Порівняльний підхід вимагає ідентифікації конкуруючих об'єктів нерухомості, визначення ступеня їх порівнянності з оцінюваним об'єктом для об'єктивної коригування ціни продажу аналогічної нерухомості відповідно до мінливої ??ринкової ситуацією.
Витратний підхід передбачає використання ринкової інформації про поточні будівельних витратах і ринкових умовах застосування методів. Дана інформація дозволяє оцінювачу визначити розмір підприємницького прибутку, прибутковість будівельних організацій, виявити економічні переваги, а також рівень функціонального застарівання нерухомості з моменту завершення будівництва.
Дохідний підхід вимагає від оцінювача знання ринкової інформації про зайнятість приміщень і ємності ринку, рівні орендної плати, експлуатаційних витратах, очікуваних ставках прибутковості, а також конкурентного потенціалу по конкретному ринку нерухомості.
Прийоми і методи аналізу ринку досить різноманітні і залежать від розглянутого параметра і конкретних потреб замовника. В оцінці немає єдиної думки про те, як повинні ув'язуватися дані аналізу ринку з оцінюваної нерухомістю. Тим не менш, можна виділити два підходи до аналізу ринку, кожен з яких передбачає розгляд всього спектру факторів:
підхід - аналіз від загального стану економіки до конкретної нерухомості;
підхід - аналіз від конкретного об'єкта до загального положення справ в економіці.
У першому випадку аналітики починають з вивчення ринку.
крок - оцінка ринкової рівноваги. Дані про зайнятість і доході населення, служать індикаторами попиту; поточна інформація про обсяг доступної площі приміщень та будівництва забезпечує критерії пропозиції нерухомості з боку конкурентів. На основі зіставлення попиту і конкуруючого пропозиції оцінювач робить висновок про наявність рівноваги на ринку нерухомості і перспективи збереження ситуації.
крок - аналіз ймовірного альтернативного використання нерухомості, оцінка ринкової реакції на даний варіант і вплив на вартість. Для цього розглядаються фізичні та юридичні характеристики оцінюваної нерухомості, а також її оточення.
Другий метод передбачає, що ринковий аналіз слід починати з вивчення параметрів оцінюваного об'єкта нерухомості, які формують його прибутковість і конкурентоспроможність на конкретному ринку.
крок - розуміння фізичних, законодавчих, нормативних та місцевих характеристик нерухомості, що дозволить визначити потенційних учасників ринку (покупців, продавців, користувачів, орендарів) і в кінцевому рахунку оцінити динаміку попиту та пропозиції на конкретному сегменті ринку нерухомості. Потім вивчаються ринкові дані поточного і майбутнього попиту, обсяг доступного і передбачуваного пропозиції, визначається ступінь ринкової рівноваги і прогнозується кон'юнктура ...
