ринку з урахуванням найважливіших факторів (зміна чисельності, прибутковості та зайнятості населення, обсяг роздрібної торгівлі)
крок - розгляд найбільш ймовірних варіантів використання нерухомості з погляду реальної та перспективної ринкової підтримки.
Незважаючи на різну процедуру зазначених методів, обидва переслідують одну мету: визначити рівень поточної та майбутньої ринкової підтримки з конкретного виду користування з урахуванням впливу місцевої економіки на кон'юнктуру ринку, на якому функціонує об'єкт оцінюваної нерухомості.
Капіталізація доходу - це перетворення очікуваних у майбутньому доходів у одноразово одержувану в даний час вартість, тобто перетворення доходів у капітал. Коефіцієнт капіталізації застосовується до доходів одного року. Зазвичай це перший прогнозний рік.
Розрахунок вартості проводиться за формулою:
К=К t/(1 + n) (1)
де: К - поточна вартість, руб.;
До t - дохід, очікуваний до кінця t року (t=1 рік), крб.- ставка дисконту (норма прибутковості або процентна ставка), частки одиниці.
Величина (1/1 + n) являє собою коефіцієнт капіталізації, або коефіцієнт дисконту. Коефіцієнт капіталізації або безпосередньо виводиться з продажу зіставляються об'єктів як відношення річного доходу до ціни продажу (пряма капіталізація), або розраховується виходячи з очікуваної ставки періодичного доходу на капітал і задаються умов відшкодування інвестицій (капіталізація віддачею).
Ставка дисконту використовується для побудови моделі дисконтованих грошових потоків. При цьому до поточної вартості наводяться періодичні доходи кожного прогнозного року, а також гіпотетична виручка від продажу,
Модель дисконтованих грошових потоків має вигляд за формулою:
K=(2)
де: К - поточна вартість руб.;
До t - дохід, очікуваний до кінця t року, руб.; - ставка дисконту, частки одиниці; - фактор часу (число років);
, 2 ...- порядковий номер року.
Дохідний підхід має такі недоліки:
. Необхідність прогнозування довготривалого потоку доходів. Процес отримання точної оцінки майбутнього потоку ускладнює склалася недостатньо стійка ситуація в Росії, ймовірність неточності прогнозу збільшується пропорційно довгостроковості прогнозованого періоду.
. Вплив факторів ризику на прогнозований дохід.
. Проблематичність збору даних про прибутковість аналогічних об'єктів. Ця інформація, як правило, конфіденційна, а офіційна інформація нерідко не відповідає дійсності.
Переваги дохідного методу:
. Даний підхід переважно при аналізі доцільності інвестування та при обгрунтуванні рішень про фінансування інвестицій в нерухомість.
. Даний підхід найбільш чітко відображає уявлення інвестора про нерухомість як про джерело доходу, тобто це якість нерухомості враховується як основа ціноутворюючого фактора.
. Метод прямої капіталізації характеризується відносною простотою розрахунків, невеликою кількістю припущень, відображає стан ринку і дає особливо гарні результати для стабільно функціонуючого об'єкта нерухомості з малими ризиками.
. Метод дисконтування грошових потоків вважається кращим теоретичним методом, враховує динаміку ринку, нерівномірну структуру доходів і витрат. Використовується коли доходи від об'єкта і ринок нестабільні і коли об'єкт знаходиться в стадії будівництва або реконструкції.
Метод капіталізації доходу також вимагає широкого вивчення ринку. Дослідження та аналіз даних для цього методу проводяться на тлі зв'язку попиту і пропозиції, що дає інформацію про тенденції в ринкових очікуваннях. Рівень доходу, необхідного для залучення інвестиції, є функція ризику, внутрішньо властивого нерухомості.
2. Оцінка ліквідної вартості підприємства
Ліквідність - це здатність і можливість активів бути проданими за ринковою ціною. Ліквідність є одним з головних показників діяльності компанії. У ході аналізу ліквідності балансу підприємства дається відповідь на питання про те, яка його кредитоспроможність, тобто, чи має підприємство можливість в строк і в належному обсязі виконувати взяті на себе фінансові зобов'язання.
Ліквідаційна вартість підрозділяється на три види:
. Упорядкована ліквідаційна вартість. Розпродаж активів підприємства здійснюється протягом розумного періоду часу, щоб можна було отримати високі ціни за продавані активи. Для найменш ліквідної нерухо...
