инок нерухомості пережив на початку 90-х років. Відкриття і розвиток підприємств відбувалося за рахунок того, що попит набагато випереджав пропозицію, і як наслідок, доходи були дуже високі. Точкою відліку даного етапу можна вважати дозвіл на приватизацію квартир і, відповідно, що з'явилася у людей можливість самостійно продавати і купувати квартири. Саме тоді з'явилася значна кількість бізнесменів і забезпечених людей, які захотіли поліпшити свої житлові умови ново відкрилися шляхом. Тобто не очікуванням безкоштовного муніципального житла, що не складними схемами обміну, а просто прямий купівлею квартир, яких в той час приватизувалося відносно небагато. Продають квартири було мало, а покупців було вже достатньо.
На другому етапі свої виправлення в проблему вносить закон, а саме з'являються перші нормативні акти, регулюючі ріелтерську діяльність в Росії. Цей період характеризується наданням значних пільг, що при збереженні хорошої кон'юнктури дозволяло отримувати хороші доходи, і тягло в даний сегмент ринку нових підприємців. Ціни на житло стали рости, але на противагу цьому, квартири стали продаватися значно важче, а покупці стали привередливее. З'явилася, зокрема, і стала широко розповсюджуватися продаж з розстрочкою платежу, надання кредитів під заставу. Деякі фірми стали працювати за не стандартним договорами, беручи на себе зобов'язання, реалізувати квартиру клієнта у визначений термін.
Третій етап характеризується знову перевищенням попиту над пропозицією, посилюванням законодавчої бази, гострою конкуренцією на ринку, що в сукупності привело до падіння доходів продавців. Дрібні підприємства попросту розоряються, середні і навіть великі стоять на межі розорення. До початку 1996 року почався природний спад вартості квартир. Кількість квартир, що виставляються на продаж, все збільшувалася, а число потенційних покупців навпаки, йшло вниз.
З другого півріччі 1999 року настав новий етап розвитку ринку нерухомості Росії після серпневої кризи 1998 року - етап припинення зниження цін, початку стабілізації і деякого підйому. Це відбувалося на тлі сприятливого розвитку макроекономічних показників у країні і, зокрема, невисоких (порівняно з осінню 1998 року) темпів інфляції, плавної і обмеженої девальвації рубля до долара.
Отже, ринок нерухомості, як це випливає з теорії ринкової економіки, є циклічним, тому пройшов стадію спаду, вийшов на стабілізацію, а попереду очікувався - новий підйом, в тому числі і деяке зростання цін.
Нерухоме майно займає центральне місце в будь-якому суспільному устрої, виконуючи одночасно дві найважливіші функції: засоби виробництва і предмета особистого споживання для проживання, відпочинку, культурного дозвілля тощо З об'єктами нерухомості тісно пов'язане економічне і правове регулювання державою різних сфер життя суспільства і матеріального виробництва, звідси випливають такі особливості ринку нерухомості [6, с.10].
Таблиця 1.1.1 Особливості ринку нерухомості
ПрізнакХарактерістікаЛокалізація- абсолютна нерухомість - велика залежність ціни від местоположеніяВід конкуренції- недосконала, олігополія - ??невелике число покупців і продавців - унікальність кожного об'єкта - контроль над цінами обмежений - вступ в ринок вимагає значного капіталаЕластічность предложеній- низька, при зростанні попиту і цін пропозицію мало збільшується - попит може бути дуже ізменчівимСтепень откритості- угоди носять приватний характер - публічна інформація, часто неповна і неточнаяКонкурентоспособность товару- багато в чому визначається навколишнього зовнішнім середовищем, впливом сусідства - специфічністю індивідуальних переваг покупателейУсловія зонірованія- регулюється цивільним та земельним законодавством з урахуванням водного, лісового, природоохоронного та іншого спеціального права - велика взаємозалежність приватної та інших форм собственностіОформленіе угод-юридичні складнощі, - обмеження і условіяСтоімостьвключает вартість об'єкта і пов'язаних з ним прав
Регіональні ринки нерухомості можуть мати між собою значні відмінності. Це обумовлено багатьма суб'єктивними причинами, наприклад економічними чи природними умовами, а так само регіонально-правовою базою, яка формується органами місцевого самоврядування.
Ринок нерухомості має розгалужену структуру і його можна розділити за різними ознаками, наприклад, по тих, які представлені в таблиці 1.1.2.
Таблиця 1.1.2 Класифікація ринків нерухомості
Ознака классіфікацііВіди ринковВід об'ектаЗемельний, будівель, споруд, підприємств, приміщень, багаторічних насаджень, речових прав, інших об'ектовГеографіческій (територіальний) Місцевий, міський, регіональний, національний, міровойФункціональное назначеніеПроізводственних приміщень, житловий, невиро...
