будівлі та споруди (об'єкти, промислового призначення) і підприємства як майнові комплекси.
Орендодавець (власник об'єкта або особа, уповноважена на це законом або власником) зобов'язується надати орендарю, головному суб'єкту ринку нерухомості об'єкт нерухомості за орендну плату у тимчасове володіння і користування або тільки в тимчасове користування (Ст. 606 605 ГК РФ).
В оренду можуть бути передані земельні ділянки (за винятком земель, зайнятих Федеральною службою безпеки) (Ст. 22 п. 1 ЗК РФ), підприємства як майнові комплекси, будівлі, споруди. Особливості правового регулювання вищеназваних об'єктів нерухомості відображені в главі 34 ГК РФ. Але все ж однією загальної договірної моделі і, отже, однакових вимог від законодавства щодо оренди об'єктів нерухомості промислового призначення не існує. До об'єктів нерухомості, де особливості правового регулювання оренди не описуються в певних параграфах, застосовуються «Загальні положення про оренду».
Провівши аналіз норм ЦК РФ, що регулюють питання оренди нерухомого майна по суті, виділяються два загальних принципу, на яких побудовані ці положення. Перший - це принцип свободи договору, що виявляється в тому, що число імперативних норм, які пов'язані зі змістом договору оренди об'єкта нерухомості, зовсім незначно. Вони, можна сказати, приписуються до форми договору та необхідності його державної реєстрації. Другий - при регулюванні оренди об'єкта нерухомості не захищається «слабка сторона», як, наприклад, відбувається у випадку житлового найму, а здійснюється захист прав кредитора у зобов'язанні, в якості якого може виступати як орендодавець, так і орендар. Даний підхід встановлює рівний баланс інтересів обох сторін договору, не роблячи для утримання їх договірних відносин жорстких рамок.
Зрозуміло, на нормах Цивільного кодексу регулювання оренди об'єктів нерухомості не закінчується. Правила ГК РФ про реєстрацію договорів оренди об'єктів нерухомості докладно розглядаються в ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» і в актах, які прийняті в його розвиток. Також, відповідно до статті 607 ГК РФ, законом можуть бути встановлені особливі правила оренди окремих природних об'єктів, а згідно зі статтею 610 ГК РФ можуть бути встановлені максимальні граничні строки, прописується в договорі оренди, для оренди деяких видів майна та деяких видів оренди.
Прийняття будь-яких інших нормативних актів, які регулюють орендні відносини, в Кодексі не передбачено.
. 2 Особливості правового регулювання договору
До правовідносин, пов'язаних з орендою будівель і споруд, застосовуються правила, прописані в параграфі 4 глави 34 ЦК РФ.
Права придбаного орендарем будівлі (споруди) по відношенню до земельної ділянки містяться у статтях 652, 653 ГК РФ. Ці правила використовуються стосовно до двох ситуацій: коли земельна ділянка, на якій знаходиться споруда, не є власністю орендодавця і коли будівля або споруда належить орендодавцю на праві власності. В останньому випадку в договорі оренди споруди одночасно ставиться і вирішується питання про передачу орендарю в оренду також і земельної ділянки, на якому розташовується ця споруда. Земельна ділянка може надаватися орендарю і на іншому праві, якщо таке передбачено в договорі. Вважається, що земельна ділянка на термін оренди споруди (будівлі), право користування частиною земельної ділянки, зайнятої спорудою (будівлею) і необхідної для використання його за призначенням (п. 2 ст. 652 ГК РФ), переходить орендарю, якщо в договорі оренди споруди не прописані які-небудь вказівки про право орендаря на земельну ділянку. Якщо земельна ділянка не належить власнику споруди на праві власності, то така споруда може передаватися в оренду без згоди власника землі. Але це можливо за умови, що подібні дії власника споруди не будуть суперечити договором, укладеним з власником земельної ділянки, або законом (п. 3 ст. 652 ЦК України).
Отже, за таких обставин до орендаря споруди переходить від орендодавця також і право користування відповідною частиною земельної ділянки. Захисту законних інтересів та прав орендаря, а також стабільності орендних відносин сприяє певне положення. Судячи з нього, орендар споруди зберігає за собою право користування частиною земельної ділянки, на якій розташована споруда, і необхідною частиною для його використання за призначенням, у тому числі й у разі зміни власника ділянки, наприклад в результаті його продажу (ст. 653 ЦК РФ ).
. 3 Форма договору
Отже, У рамках договору оренди будівлі або споруди, одна сторона (орендодавець) надає іншій стороні (орендарю) у тимчасове володіння та користування за плату споруда або будівлю. Орендодавцем може бути власник будівлі або споруди, а також ...
