особи на те уповноважені власником або законом.
Договір оренди укладається у письмовій формі і підписується обома сторонами. При недотриманні форми договору оренди, він може бути визнаний недійсним.
Договір - непублічний, двосторонній, взаємозобов'язуючих, взаємоузгоджений, терміновий.
Ст. 651 ЦК Росії встановлює письмову форму договору оренди будівель і споруд, уточнюючи, що договір оренди будівлі або споруди укладається в письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами. Пунктом 2 ст. 651 встановлюється обов'язковість державної реєстрації договору, укладеного на строк не менше одного року.
Ці правила про форму договору оренди будівель і споруд випливають із загальних положень ЦК про оренду нерухомості, викладених у п. 2 ст. 609, відповідно до якого договір оренди нерухомого майна підлягає державній реєстрації, якщо інше не встановлено законом.
Специфіка норм про форму договору оренди будівель і споруд полягає в тому, що стосовно нього не застосовуються правила, на підставі яких договір може бути укладений шляхом обміну документами за допомогою поштового, телеграфного, телетайпного, телефонного, електронного та іншого зв'язку (п. 2 ст. 434 ЦК).
Наслідки недотримання форми договору також відрізняються від загальних положень (ч. 1 ст. 162 ЦК України). Недотримання форми договору оренди будівлі або іншої споруди тягне його недійсність (абз. 2 ч. 1 ст. 651 ЦК України).
Статтею 651 ЦК встановлені різні наслідки недодержання письмової форми договору оренди будівель і споруд та вимоги його державної реєстрації. Так, недотримання форми договору, відповідно до п. 1 ст. 651, тягне його недійсність. У разі недодержання вимоги державної реєстрації договір вважається неукладеним (п. 2 ст. 651).
Вимоги державної реєстрації договору оренди будівель і споруд конкретизуються у Федеральному Законі від 21 липня 1997 «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним». До прийняття Федерального закону від 9 червня 2003 «Про внесення змін і доповнень до Федерального закону« Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним »між положеннями ЦК та Закону про державну реєстрацію в частині реєстрації договору оренди будівель і споруд існували значні протиріччя.
У п. 1 ст. 26 Закону визначалося, що право оренди нерухомого майна підлягає державній реєстрації, якщо інше не встановлено законодавством Російської Федерації. Тоді як відповідно до п. 2 ст. 651, державній реєстрації підлягає сам договір оренди.
За змістом ст. 26 Закону про реєстрацію, незважаючи на те, що сам договір оренди будівель і споруд, укладений на строк до 12 місяців, відповідно до ГК РФ, не підлягає державній реєстрації, право оренди, що виникло з такого договору, має бути зареєстровано ». Поруч юристів висловлювалася думка, що договір оренди за відсутності зареєстрованого права оренди не може бути доказом існування такого права.
Остаточним рішенням проблеми протиріччя нормативних актів стало внесення змін до Закону про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним. Відповідно до зміненої статтею 26 Закону, державна реєстрація оренди нерухомого майна проводиться за допомогою державної реєстрації договору оренди цього нерухомого майна (п. 1 ст. 26).
Глава 2. Виконання договору оренди будівель і споруд
. 1 Зміст і виконання обов'язків орендодавця і орендаря
Договір оренди належить до числа найбільш поширених договорів як в сфері підприємницької діяльності, так і в побуті (прокат предметів домашнього ужитку). Нами проведено дослідження найбільш часто зустрічаються проблем, пов'язаних з виконанням договорів оренди.
Як правило, це неналежне виконання умов договору з боку орендаря або орендодавця. Наприклад, коли орендар користується майном з істотним порушенням умов договору, не сплачує або несвоєчасно або в неповному розмірі сплачує орендну плату. З боку орендодавця це може бути передача орендарю майна, обтяженого правами третіх осіб, не виконання обов'язків з проведення ремонту або створення інших перешкод по користуванню переданим майном. Якщо ці порушення не будуть усунуті після отримання претензії контрагента, або недобросовісна сторона продовжує неналежне виконувати взяті на себе зобов'язання - це може бути підставою для дострокового розірвання договору в судовому порядку.
Період дії договору вказується у вигляді пункту в договорі. Договір, з терміном дії більше одинадцяти місяців, підлягає державній реєстрації. Договір вважається укладеним з моменту такої реєстрації.
Разом з правами на оренду будівлі або споруди, орендар оде...
