а нежитлові. Житлові приміщення - це, по суті, певні обсяги між будівельними конструкціями, призначені для постійного проживання громадян (квартири).
Так, житловим приміщенням зізнається ізольоване приміщення, яке є нерухомим майном і придатне для постійного проживання громадян (відповідає встановленим санітарним і технічним правилам і нормам, іншим вимогам законодавства). До житлових приміщень відноситься житловий будинок, частина житлового будинку, квартира, частина квартири, кімната.
нежитлових приміщень є приміщення в багатоквартирному будинку (обсяги між будівельними конструкціями), призначені для здійснення дозволених видів діяльності (офіси, магазини, аптеки, поліклініки та інші приміщення).
Приміщення, які не є частинами житлових і нежитлових приміщень, всі інші приміщення (обсяги між будівельними конструкціями), не відносяться до квартир та нежитлових приміщень. До таких приміщень відносяться, наприклад, коридори, горища, підвали, ліфтові шахти.
Інженерні мережі та обладнання будівлі - комунікації та обладнання, розташовані в будинку і призначені для надання житлово-комунальних послуг. Умовно кажучи, це труби, бойлерні установки, сміттєпровід, ліфтове обладнання і т.п.
Слід зазначити, що житлові та нежитлові приміщення надалі не будуть розглядатися як об'єкт управління в рамках багатоквартирного будинку з наступних причин:
) щодо управління такими приміщеннями рішення приймає їх власник;
) відносно всіх інших елементів рішення з питань управління приймаються на загальних зборах власників приміщень.
Отже, під об'єктом управління в рамках багатоквартирного будинку ми будемо розуміти: управління приміщеннями, які не є частинами житлових і нежитлових приміщень і управління інженерними мережами та обладнанням будівлі.
Ознаки управління багатоквартирним будинком:
Діяльність. Управління - це завжди процес, розтягнутий у часі. Тимчасові рамки управління конкретним багатоквартирним будинком залежать від життєвого циклу будинку - з моменту його споруди і до моменту знесення.
Об'єкт. Вектор будь-якого управління направлений на який-небудь об'єкт.
По об'єкту управління виділяють форми управління багатоквартирним будинком: управління житловим фондом - це діяльність по управлінню всіма приміщеннями (квартирами, кімнатами), що знаходяться у власності однієї особи;
управління спільним майном в будинку - здійснюється власниками приміщень в будинку, або особою, залученими власниками.
Суб'єкт. Суб'єкт управління - особа, група осіб, спеціально створений орган або суспільство в цілому, які впливають на керований об'єкт з метою забезпечення його функціонування та руху до заданої мети.
Суб'єкт управління:
здійснює управлінську і організаційну роботу;
приймає рішення;
забезпечує досягнення поставлених цілей.
При управлінні багатоквартирним будинком, суб'єктом управління є власники приміщень у багатоквартирному будинку (первинний суб'єкт), або особи, залучені ними для управління будинком (опосередкований суб'єкт). У деяких випадках суб'єктом управління багатоквартирним будинком можуть бути органи місцевого самоврядування (у разі, якщо власники самі не вибирають спосіб управління будинком, за них керуючу компанію вибирають органи місцевого самоврядування.
Цілеспрямованість. Будь-яка діяльність з управління має певні цілі і завдання. Так, управління багатоквартирним будинком здійснюється з метою забезпечення:
сприятливих і безпечних умов проживання громадян;
належного утримання спільного майна в багатоквартирному будинку;
вирішення питань користування спільним майном;
надання комунальних послуг громадянам, які проживають в такому будинку.
Узгодженість і єдність. Управління багатоквартирним будинком, житлові та нежитлові приміщення в якому належать різним власникам, може здійснюватися тільки на основі єдиних умов, узгоджених ними. Власники можуть виробляти ці умови самі або делегувати свої права по їх формуванню уповноваженій ними особі, яка і буде представляти інтереси всіх власників при виборі і укладанні договорів з керуючими компаніями.
Таким чином, управління багатоквартирним житловим будинком - це узгоджена діяльність власників приміщень у багатоквартирному будинку, або осіб, залучених ними, спрямована на забезпечення сприятливих і безпечних умов проживання громадян, належного утримання спільного майна в багатоквартирному будинку, рішення питан...
