"justify"> · Фактичний вік - час від введення об'єкта в експлуатацію до дати оцінки, встановлюється за паспортом об'єкта або свідоцтвом про його реєстрації.
· Ефективний вік - час, який оцінюється тривалістю життя об'єкта виходячи з його фізичного стану, обладнання, дизайну, економічних та інших факторів, що впливають на його вартість.
Залежно від особливостей експлуатації будинку ефективний вік може відрізнятися від фізичного віку в більшу або меншу сторону. У разі нормальної (типової) експлуатації об'єкта ефективний вік, як правило, дорівнює фактичному.
· залишився термін економічного життя об'єкта - обумовлений оцінювачем час від моменту обстеження об'єкта до завершення терміну його економічного життя.
Знос будівлі обумовлений погіршенням його фізичного стану, невідповідністю функціональних характеристик сучасними уявленнями ринку нерухомості, впливом зовнішніх умов функціонування об'єкта на його вартість. Оскільки перелічені фактори проявляються взаємопов'язано, їх вплив на вартість оцінюється комплексно.
Під загальним накопиченим зносом оцінювачі розуміють втрату вартості оцінюваного об'єкта по всіх можливих причин [1]. Величина загального накопиченого зносу являє різницю між ринковою вартістю будов на дату оцінки та його повної відновної вартістю, розрахованої або як вартість відтворення, або як вартість заміщення. Витратний підхід розглядає повну відновну вартість оцінюваних будівель виходячи з припущення, що вони нові. Тому оцінивши величину загального накопиченого зносу для будівель, оцінювачі віднімають її з показника повної відновної вартості і отримують в результаті залишкову вартість будівлі.
Оціночний знос відображає реакцію ринку на ті чи інші характеристики оцінюваного об'єкта, що відрізняють його від аналогічного гіпотетично новозбудованого об'єкта на дату оцінки [6]. Знос об'єктів виникає під впливом трьох основних причин, які можуть проявлятися як комплексно, так і ізольовано, кожна з причин є основою виду зносу, які розглядаються мною у другому розділі даної роботи.
2. Види зносу
Як було відмічено раніше, на знос об'єкта впливають три причини (фактора), які є основою трьох різних видів зносу:
1. Фізичний знос - Зменшення вартості майна через втрату заданих споживчих властивостей з природних причин або внаслідок неправильної експлуатації. Він має на увазі зміна функціональних здібностей, аж до повного руйнування об'єкта нерухомості.
Фізичний знос підрозділяється на усувний і непереборний. Критерієм виступає доцільність витрат на усунення, які не можуть перевищувати потенційної вигоди, що розраховується експертом - оцінювачем. Непереборний фізичний знос швидко зношуються елементів визначається методом інжинірингу (віднімаючи із загальної суми вартості відтворення вартість витрат на відновлювальні роботи). Непереборний фізичний знос визначається за сукупністю багатьох факторів.
Довготривалі елементи об'єктів мають різні терміни експлуатації, залежні від матеріалів, з яких вони були виготовлені і застосованими технологіями. Технічна взаємозв'язок конструкцій впливає на експлуатаційні якості всього об'єкта в цілому. Розрахунки виробляють по максимально зношеному елементу. Швидко зношуються об'єкти можуть зазнавати в процесі неодноразових замін якісні зміни, які надають на визначення вартості деякий вплив. Виробництво дрібного поточного ремонту - найчастіше служить прикладом усувного фізичного зносу. Витрати визначення прямих і непрямих витрат, а також облік підприємницької прибутку при відновлювальних роботах окремих елементів обраховуються, згідно з ринковими цінами на товари і послуги.
. Функціональний або моральний знос-зменшення вартості майна через його невідповідності сучасним ринковим вимогам з архітектурно-естетичним, об'ємно-планувальних, конструктивних рішень, впорядкованості, безпеки, комфортності і іншим функціональним характеристикам. При цьому можуть бути не тільки недостатні, але і надлишкові споживчі властивості, наприклад, зайво дороге покриття не відповідне функціональному призначенню нерухомості.
Функціональний знос визначається також різницею у витратах при установці, наприклад, системи кондиціонування в споруджуваному або функціонуючому будівлі. Зменшення вартості об'єкта може викликати недолік або надлишок окремих якісних характеристик. До них відносяться: погана планування, надмірна щільність забудови ділянки землі, незручність розташування і під'їзду до будівлі, наявність надлишкових елементів, які беруть участі у функціональному призначенні та ін.
. Зовнішній чи економічний знос - зміна вартості майна внаслідок змін зовнішнього середовища, а саме соціальних станд...
