артів суспільства, законодавчий і фінансових умов, демографічної ситуації, містобудівних рішень, екологічної обстановки та інших якісних параметрів.
На величину зовнішнього зносу суттєво впливає близькість до малопривабливим природним або штучним об'єктам (очисним спорудам, танцювальним майданчикам, бензоколонок, залізничним станціям, промисловим підприємствам).
Економічний знос, на відміну від фізичного і морального, завжди буде незворотним.
Для наочності, розглянемо види зносу на малюнку 2.
Малюнок 2 - Види зносу і їх класифікація [5]
переборні називається такий вид зносу, витрати з ліквідації якого не перевищують досягаються в результаті цього збільшення вартості майна. Якщо ж витрати з усунення зносу більше подальшого збільшення вартості майна, такий знос вважається непереборним.
Крім того, фізичний знос класифікується
Унаслідок викликала знос на:
· Знос, що накопичився в результаті нормальної експлуатації;
· Знос, що накопичився в результаті стихійних лих, аварій і т.д.
За часом протікання на:
· Безперервний - поступове зниження техніко-економічних показників;
· Аварійний - швидкий за часом протікання знос.
Моральний класифікується на:
· Функціональний знос - знос, причина якого - зміна властивостей виробів, аналогічних даному, здешевлення їх виробництва;
· Технологічний знос - знос, причина якого - зміна технологічного циклу, в який традиційно включається даний об'єкт.
3. Методи оцінки зносу, їх достоїнства і недоліки
.1 Фізичний знос
У літературі з оцінки нерухомості та бізнесу описується безліч методів по визначенню фізичного зносу, однак найпоширенішими є наступні:
· метод ефективного віку;
· метод порівнянних продажів;
· експертний метод;
· метод розбивки.
Метод ефективного віку простий у технічному виконанні і мало залежний від стану ринку, він заснований на експертизі будов об'єкта оцінки та гіпотезі про те, що ефективний вік так відноситься до типового терміну економічного життя, як накопичений знос до відновної вартості. Виходячи з цього припущення існує формула для розрахунку зносу [4]: ??
І - знос;
ЕФ - ефективний вік;
ЕЖ - економічне життя;
НД - відновна вартість.
Переваги методу:
1. Весь розрахунок виконується в одне арифметична дія;
2. Показник НД береться з нормативних документів з експлуатації будівель і в особливому обгрунтуванні не потребує.
Недоліки методу:
. Всі припущення оцінювача по даному методу матимуть інтуїтивних характер, що веде до його юридичної уразливості.
. Метод не дає відмінностей за типами зносу, а також щодо термінів життя окремих елементів об'єкта.
Зіставлення достоїнств і недоліків методу призводить до того, що на практиці даний метод майже ніколи не застосовується.
Метод порівняння продажів найбільш часто вживається для визначення економічного зносу, у зв'язку з чим його докладний опис викладено у третій частині даної глави, де описуються методи зовнішнього зносу.
Експертний метод. В основу методу покладена шкала експертних оцінок для визначення фізичного зносу, викладена у відомчому нормативному документі ВСН 53-86р Правила оцінки фізичного зносу житлових будинків [3]. Величина зносу визначається за зовнішнім (видимим) пошкоджень елементів. Саме даним методом користуються працівники БТІ при складанні технічних паспортів на будівлі.
Формула для розрахунку має вигляд [4]: ??
Іфіз=Ч 100%
де Иi - величина фізичного зносу i - того елемента в будівлі, визначена за нормативним документом;
УВi - питома вага i - того елемента в будівлі; - номер елемента.
Переваги методу:
. Відносна простота виконання розрахунків;
. Методика визначення фізичного зносу встановлена ??нормативним документом і досить докладно в ньому розписана. Доказова частина залізобетонна. Особливо, коли думки працівника БТІ (відображені в технічному паспорті будівлі) та оцінювача (відображені у акті огляду об'єк...
