тів нерухомості;
відносно більш високі рівні ризику, характерні для нерухомості;
вплив ринку капіталу;
неможливість досягнення стану рівноваги між попитом і пропозицією.
Розвиток ринку нерухомості визначається:
- економічним зростанням або очікуваннями такого зростання. Хоча на ринку і можуть виникати сприятливі короткострокові умови при відсутності зростання, такі обставини виникають досить рідко;
фінансовими можливостями для придбання нерухомості, що, в свою чергу, обумовлено стадією економічного розвитку регіону (криза, застій, промисловий розвиток), наявністю і характером робочих місць;
взаємозв'язками між вартістю нерухомості і економічною перспективою того чи іншого району. Деякі райони знаходяться в стані застою, так як їх основні галузі промисловості переміщені в інші частини країни або прийшли в занепад.
Вирішальна роль належить макроекономічним факторам: політична ситуація в країні та регіонах, загальноекономічна ситуація, стан фінансового ринку.
Ринок нерухомості схильний багатьом зовнішнім впливам, таким як:
зміни загальної соціально-економічної ситуації та регіональної економічної кон'юнктури;
зміни у грошовій політиці уряду і політиці комерційних банків, що визначають доступність засобів фінансування операції купівлі-продажу нерухомості;
зміни в законодавстві з регулювання ринку нерухомості і в податковому законодавстві;
зміни ситуації на ринку капіталу внаслідок нестабільності валютних курсів, динаміки процентних ставок, темпів інфляції та інфляційних очікувань.
Ринок нерухомості має складну структуру. Необхідно виділяти різні сегменти ринку [4, c. 21]:
. За типом нерухомості (житлова, офісна, індустріальна, складська, багатофункціональна нерухомість), всі типи якої мають спільну рису - за своїм функціональним призначенням вони призначені для ведення специфічного бізнесу. Оцінка вартості такого типу нерухомості може бути здійснена з погляду її комерційного потенціалу.
2. По різних регіонах (наприклад, регіони зі стабільно високою зайнятістю, регіони з знову виникла високою зайнятістю, регіони з циклічною зайнятістю, з традиційно низькою зайнятістю, з знову виникла низькою зайнятістю).
. По інструментах інвестування в нерухомість (ринок прав переважної оренди, ринок змішаних боргових зобов'язань, ринок іпотеки, власного капіталу, позикового капіталу, опціонів).
Структуризація ринку нерухомості, його класифікація за певними ознаками визначається цілями аналізу, залежно від яких змінюються пріоритети і значимість, придаваемая того чи іншого даному параметру. Наприклад, потенційним інвесторам доцільно проводити класифікацію ринку нерухомості в залежності від використовуваних інструментів інвестування. Оцінювачу, крім вищенаведеної структури ринку, необхідна класифікація об'єктів нерухомості за ступенем готовності [9, c. 103]:
готові об'єкти;
об'єкти, що вимагають реконструкції або капітального ремонту;
незавершені об'єкти.
Всі об'єкти нерухомості діляться на житлові та нежитлові. Об'єкти житлової нерухомості для цілей даного дослідження розділені за призначенням на 3 категорії: житлові садибні будинки, житлові блоковані будинки, житлові багатоквартирні будинки. Об'єкти нежитлової нерухомості розділені за призначенням на 7 категорій: адміністративно-офісні об'єкти, об'єкти торгівлі, об'єкти сфери послуг, виробничо-складські об'єкти, індивідуальні гаражі, соціально-значимі об'єкти та інші об'єкти. До соціально значущим об'єктів віднесено об'єкти освіти, охорони здоров'я, культури та релігійні. До інших віднесено об'єкти, які не ввійшли у вище зазначені категорії, в тому числі об'єкти спеціалізованого та невстановленого призначення.
2. Основні підходи і методи дослідження ринку нерухомості
Аналіз ринку нерухомості включає його ідентифікацію та інтерпретацію, виходячи з корисності нерухомості, її наявності на ринку, а також переваг сторін угоди і купівельної спроможності.
Ринковий аналіз для цілей оцінки полягає у співвіднесенні загального стану ринку нерухомості, його конкретного сегмента з досліджуваним об'єктом. У результаті має бути сформульовано висновок про те, як взаємодія попиту та пропозиції впливає на вартість оцінюваного об'єкта. Побічно результати аналізу можуть використовуватися для визначення варіанту оптимального використання, динаміки попиту, маркетингових стратегій по існуючій і проектованої нерухомості, д...
