вісімнадцяти статей, які складають відповідну главу, лише у ст. 672 йдеться спеціально про договір соціального найму. Решта статті гол. 35 ЦК, як слід в більшості випадків вже з їх назви, прямо адресовані договором найму житлового приміщення. Разом з тим, як нібито ніхто не висловлював сумнівів у тому, що й інші статті гол. 35 ЦК, виключаючи, природно, ст. 672, мають на увазі саме договір комерційного найму. p> Структура розглянутої глави Кодексу відмінна від тієї, яка використовується в розділах, що містять регулювання певного типу договору та в його рамках окремих договірних видів. Йдеться про голів, присвячених купівлю-продаж (гл. 30), ренті і довічного утримання з утриманням (гл. 33), оренді (гл. 34), подряду (гл. 37), зберігання (гл. 47). Всі перераховані глави складаються з норм, які представляють собою загальну частину (загальні положення), і поряд з ними норм спеціальних, присвячених якомусь з виділених в главі видів договорів. [2]
Інший є гол. 35 ЦК, в якій така загальна частина повністю відсутня. Є всі підстави вважати, що, якби справді йшлося про один тип і двох видах договорів, у відповідній главі повинні були бути позначені три договірних моделі. Тим часом, хоча і пропонується розглядати договір найму житлового приміщення як тип, а договори комерційного та соціального найму як його види, в гол. 35 ЦК один з договорів - договір комерційного найму не тільки не виділено з перерахуванням відносяться до нього норм, але навіть і не позначений. На наш погляд, особливості гол. 35 ЦК, про які йде мова, можуть бути пояснені тільки за умови, якщо буде визнано, що в основі цієї глави лежить інша, ніж один тип і обидва його виду, конструкція. У дійсності відповідна глава розрахована на два самостійних типи договорів: договір житлового найму, або, що те ж саме, - комерційного найму, і паралельно з ним - договір соціального найму. p> Основу договорів соціального найму становлять договори, предметом яких служить житлове приміщення, що входить до складу державного або муніципального житлового фонду. Поряд із соціальним наймом в Житловому кодексі РФ встановлюється так само найм спеціалізованого житлового приміщення. В якості спеціалізованих житлових приміщень використовуються житлові приміщення державного і муніципального житлових фондів. Основна відмінність цих видів найму полягає в цілях надання житлового приміщення, так само фонди, з яких надаються приміщення, різні. При соціальному наймі житло надається малозабезпеченим громадянам, визнаним за встановленими Житловим Кодексом підставах нужденними в житлових приміщеннях, з муніципального житлового фонду. До житлових приміщень спеціалізованого житлового фонду відносяться:
1) службові житлові приміщення;
2) житлові приміщення у гуртожитках;
3) житлові приміщення маневреного фонду;
4) житлові приміщення в будинках системи соціального обслуговування населення;
5) житлові приміщення фонду для тимчасового поселення змушених переселенців;
6) житлові приміщення фонду для тимчасового поселення осіб, визнаних біженцями;
7) житлові приміщення для соціального захисту окремих категорій громадян. [3]
У розділі 9 ЖК РФ перераховані підстави надання житлових приміщень кожного виду спеціалізованого житлового фонду.
В даний час широкий розвиток отримав наймання житлових приміщень, що перебувають у приватній власності. Тим самим з'явилася нагальна потреба в двочленному діленні договорів найму житлових приміщень. Що ж стосується юридико-технічної сторони питання, то важко погодитися з тією критикою, яка в літературі адресована структурі гол. 35 ЦК [4]. Як вважає В.М. Літовкин, В«особливість цієї глави, на відміну від попередніх розділів, полягає в тому, що вона структурно не виділяє загальні та особливі норми, що ускладнює розуміння змісту глави В». p> Міститься в п. 1 ст. 671 ГК визначення договору найму житлового приміщення (або, те ж саме, договору комерційного найму) дозволяє визнати цей договір консенсуальним, оплатним і двостороннім. Консесуальними виражається в наявному в легальному визначенні вказівці на те, що надання жилого приміщення входить у зміст договору (це слова В«Зобов'язується надати ...В»). А щодо возмездности також є вказівка: В«За платуВ». Ці ж включені до визначення договору слова вказують на його двобічність (взаємність). Мова йде про те, що надати житлове приміщення зобов'язується один з контрагентів (наймодавець), а платити - інший (наймач).
Договори комерційного та соціального найму мають чимало спільного. Це загальне зумовлюється вже тим, що полягають, і ті й інші договори з приводу житлового приміщення і спрямовані до однієї і тієї ж мети - передати житлове приміщення у володіння і користування, притому неодмінно для проживання.
Все ж наявність у рамках цього загального істотних особливостей кожного з зазначених двох договорів зумовило необхідність створити для них різні правові режими.
На осно...
