жуть субсидиарно застосовуватися до відносин за договором житлового найму, якщо норми глави 35 ЦК не включають спеціального регулювання або якщо неможливість такого вживання не випливає із суті житлових правовідносин. p> Зміст договору найму житлового приміщення становить В«надання житлового приміщенняВ» (Ст.673 ЦК України) В«у володіння і користування для проживання в ньомуВ» (ст. 678 ЦК РФ) В«За платуВ» (ст. 682 ЦК України). p> Поряд з договором найму житлового приміщення в ст. 672 ГК виділений особливий договір соціального найму житлового приміщення, визначено його ознаки і сфера застосування.
Надані за цим договором у користування житлові приміщення розташовані в будинках державного і муніципального житлового фонду соціального використання. У статті 12 Закону РФ від 24 грудня 1992 року "Про основи федеральної житлової політики "позначений складу цього фонду соціального використання. У нього входять житлові приміщення в будинках державного, муніципального та колишнього громадського фонду, заселені вже на умовах договору житлового найму, які визначені Житловим кодексом РРФСР 1983 [4] [4], житлові приміщення, що надаються громадянам у межах норми житлової площі, житлові приміщення у комунальних квартирах, спеціалізовані будинки і житлові приміщення в них.
Нерідко на практиці виникає питання: грунтуючись на який кодекс (Цивільний або Житловий) повинні бути, розглянуто вимоги про звільнення приміщень, що не входять до складу житлового фонду, але які є по суті житловими?
Постановою Пленуму Верховного Суду СРСР від 3 квітня 1987 № 2 "Про практику застосування судами житлового законодавства "[5] [5] з даного питання було дано роз'яснення:
В«Вимоги про звільнення приміщень, що не входять до складу житлового фонду (Виробничі приміщення, збірно-розбірні споруди, вагончики тощо), підлягають вирішенню судами із застосуванням норм цивільного законодавства, регулюючих майновий найм В».
Підстави, умови та порядок укладення договору соціального найму житлового приміщення, а також права та обов'язки що у ньому осіб регулюються житловим законодавством (Законом про основи федеральної житлової політики, Житловим кодексом РРФСР та іншими нормативними актами). Норми ЦК застосовуються до договору соціального найму обмежено. По-перше, у вказаних в самому Цивільному кодексі випадках. Маються на увазі форма договору, збереження договору найму при зміні власника житлового приміщення, обов'язки наймача житлового приміщення, про тимчасових мешканцях ремонт житлового приміщення, договір піднайму. По-друге, норми глави 35 ЦК регулюють відносини за договором соціального найму також і в випадках, якщо інше не передбачено житловим законодавством. p> Таким чином, фактично в ЦК, як і в Законі В«Про основи федеральної житлової політики В», йде мова про двох договорах, використовуваних при оформленні житлових відносин. Стосовно до них встановлені різні правові режими. При цьому договір соціального найму житлової площі іменується в Законі про основи федеральної житлової політики договором найму, а договір найму - договором оренди. Останній визначається як угода, за яким орендодавець надає орендареві і членам його сім'ї жилі приміщення без обмеження розмірів за договірну плату в тимчасове володіння і користування або користування, а орендар зобов'язується використовувати їх у відповідності з договором, а також своєчасно вносити орендну плату, включаючи плату за комунальні послуги. В«Договір найму житлової площі означає угоду, за якою наймодавець надає в користування наймачеві та членам його сім'ї придатне для постійного мешкання житлове приміщення, як правило, у вигляді окремої квартири, в межах норми житлової площі або зберігає право проживання за договором найму наймача в житловому приміщенні незалежно від його площі, а наймач зобов'язується використовувати це приміщення за призначенням, своєчасно вносити плату за користування ним і за комунальні послуги В»[6] [6]. p> Зазначені ознаки в рівній мірі характеризують договори найму та соціального найму, передбачені ЦК, що свідчить про їх ідентичності, а також дає підставу для висновку про те, що ст. 672 ГК РФ застосовується до всіх ув'язнених до прийняття Цивільного кодексу договорами найму жилого приміщення в будинках державного і муніципального житлового фонду. p> Специфіка предмета договору найму житлового приміщення в чому впливає на його характеристику якконсенсуального (п. 1 ст. 671 ГК РФ), тобто договору, в якому права і обов'язки сторін виникають з моменту укладення договору, возмездного (ст. 682 ЦК України, ст. 55 ЖК УРСР), двостороннього. Причому це стосується однаковою мірою і до комерційного, і до соціального найму. "Двобічність" передбачає наявність прав і обов'язків у кожної сторони у договорі найму житлового приміщення.
Типовий набір прав і обов'язків (мається на увазі типовий договір найму житлового приміщення), як випливає з житлового кодексу РРФСР (ч. 2 ст. 50 ЖК ...
