ібрати у нього річ за допомогою віндикаційного позову. У зв'язку з цим використання римського правила необмеженої віндикації при жвавому майновому обороті могло б серйозно вплинути на стабільність останнього. В«Послідовне проведення римського принципу, - вказував І.А. Покровський, - створювало б загальну невпевненість обороту: покупщик ніколи не міг бути впевнений у тому, що він став власником, що завтра не з'явиться якийсь інша особа, яка доведе своє право власності на річ і відбере її собі В»[2].
У середньовічній Європі розвиток правового регулювання обороту на початковому етапі йшло за римським правом: спостерігалося зближення правового режиму нерухомі та рухомі. Але потім для забезпечення того ж обороту були затребувані деякі правила, що застосовувалися до рецепції римського права. Раніше у німецьких народів право на нерухомості мало яскраво виражений публічно-правовий характер. Зокрема, з землеволодінням були пов'язані різноманітні публічні права та обов'язки: перехід до нового власника прав на земельні ділянки найчастіше потребував згодою різних осіб (наприклад сюзерена, найближчих родичів) і був обставлений складними формальностями.
Наприкінці XVIII в. в Європі виникає інститут іпотечної записки (іпотечних книг), який був викликаний до життя потребами розвивається поземельного кредиту. Зміст інституту іпотечних книг поступово розширюється в бік фіксації не тільки закладних прав, але і всяких речових прав на нерухомості. Протягом XIX в. іпотечні книги по всій Європі перетворюються на поземельні книги, а весь оборот недвижимостей перебудовується на нових підставах [3].
Мета введення поземельних книжок полягала в тому, щоб в кожен даний момент дати точне зображення юридичного положення якої нерухомості. Досягнення цієї мети будується на основі двох засад, які в юридичній літературі отримали найменування В«принцип публічностіВ» і В«принцип достовірностіВ» [4].
Принцип публічності полягає в тому, що будь-який акт, який претендує на речове-правове значення (передача права власності, встановлення застави тощо), повинен бути занесений в поземельну книгу, та тільки із цього моменту він отримує юридичну силу для всіх третіх осіб. Істота принципу достовірності полягає в тому, що всяка запис у поземельній книзі має повну юридичну силу для третіх осіб і в тому випадку, коли вона не відповідає дійсності; зацікавлені особи мають право домагатися виправлення запису в поземельній книзі, але до цього моменту вона вважається дійсною.
Введення поземельних книг сприяло значному розвитку обороту нерухомості, вимагав адекватного правового регулювання. Дана обставина призвело до повсюдного диференційованого походу в регламентації правовідносин, які пов'язані з переходом прав на рухоме і нерухоме майно, покликаному забезпечити врахування особливостей останнього.
Зарубіжні правові системи пред'являють спеціальні вимоги до форми встановлення права власності на нерухоме майно, а також до здійснення угод з таким майном. Юридичні акти щодо нерухомого майна здійснюються на основі публічності та гласності. Будь-яка угода з відчуження нерухомого майна повинна бути укладена в письмовій формі і зареєстрована в спеціальному публічному реєстрі - поземельній книзі або в іншому реєстрі земельних ділянок та будівель.
Конкретні правила реєстрацію угод з нерухомістю та прав на нерухоме майно, звичайно ж, різні для різних правопорядков. Так, за французьким законодавству всі угоди про встановлення або перенесення речових прав на нерухоме майно підлягають обов'язковій реєстрації в офіційному реєстрі у В«Хранителя іпотекВ». Однак сам запис у поземельній книзі не є умовою виникнення права власності. З моменту їх вчинення правочину з нерухомістю визнаються дійсними у відносинах між сторонами за такою угоді, але до моменту реєстрації прав, які виникли з правочину, у реєстрі зазначені права не можуть протиставлятися правам на це майно третіх осіб зважаючи на відсутність публічності угоди. Інший підхід відзначається в німецькому законодавстві. Згідно Німецького цивільного положення, ніяке речове право на нерухоме майно не може виникнути або припинитися без занесення його в поземельну книгу. Посадова особа у відповідному суді перевіряє правомочності осіб, що звертаються з клопотанням про поземельної запису. Зроблена в книзі запис вважається дійсною до моменту внесення до неї виправлень. При колізії прав перевага визнається за правом, раніше занесеним до поземельну книгу [5].
Чинний система реєстрації прав на нерухоме майно (real property) і в англо-американському праві, що не знає поділу цивільних прав на речові і зобов'язальні. В Англії договір про продаж чи іншому акті відчуження землі або іншого реального майна ще не породжує переходу права власності. Для цього необхідний спеціальний акт, при здійсненні якого компетентне особа перевіряє законність угоди, а до акта передачі майна виникають відносини довірчої власності. У США, ...
