ентиляції
2
7635,6
8
40
0,2
1527,12
Система пожежогасіння
3
11453,4
8
50
0,16
1832,54
Система телефонізації
2
7635,6
8
40
0,2
1527,12
Ліфти
5
19089
8
30
0,27
5154,03
Разом
100
381780
71155,63
Накопичений знос будівлі D визначаємо за такою формулою:
D = D p + D f + D e .
Частка функціонального зносу будівлі складає 80% від відновної вартості системи телефонізації:
D f = 7635,6 * 0,8 = 6108,48 тис. руб. br/>
Зовнішній знос будівлі являє 0,1% від відновної вартості будівлі:
D e = 381780 в€™ 0,001 381,78 тис. руб. p> D = 381,78 + 6108,48 + 71155,63 = 77645,89 тис. руб. br/>
Залишкова вартість будівлі V rem визначається шляхом вирахування з його відновної вартості величини накопиченого зносу:
V rem = V R - D;
V rem = 381 780 - 77645,89 = 304134,11 тис. руб.
Вартість земельної ділянки, що відноситься до будівлі, визначається на основі нормативної ціни землі, яка приймається в розмірі 85-кратної ставки земельного податку:
V t = 85 в€™ Tl в€™ Sl;
V t = 85 в€™ 3,420 в€™ 600 = 174420,0 тис. руб.
Ринкова вартість оцінюваного будинку визначається як сума залишкової вартості об'єкта і вартості земельної ділянки:
V = V rem + V t ;
V = 304134,11 + 174420,0 = 478554,1 тис. руб. br/>
Висновок: ринкова вартість об'єкта нерухомості виробничого призначення при оцінці її витратним методом становить 478554,1 тис. руб.
Задача 2
Визначити ринкову вартість торгового центру методом прямої капіталізації доходу.
Вихідні дані:
корисна площа торгового центру, м 2 , S B - 800;
орендна плата за 1 м 2 на місяць, тис. руб., r B - 15,0;
операційні витрати на 1м 2 корисної площі на місяць, руб., з - 3000.
Ціна продажів і чистий операційний дохід за порівнянними з оцінюваним об'єктом:
Показники
Порівнянні об'єкти
А
В
З
Ціна продажу, тис. руб. /Td>
3000
2500
3500
Чистий операційний дохід, тис. руб. /Td>
650
700
910
Метод капіталізації доходу - це метод перетворення величини чистого доходу в оцінку поточної вартості. Капіталізація доходів передбачає розрахунок поточної вартості майбутніх фінансових вигод, які власник може отримати від об'єкта нерухомості.
Рішення:
1) Потенційний валовий дохід PGI залежить від наступних факторів: орендної плати за 1 м 2 (r B ) і корисної площі будівлі (S B ):
PGI = r B в€™ S B в€™ 12;
PGI = 15,0 в€™ 800 в€™ 12 = 144000 тис. руб. br/>
2) Дійсний валовий дохід визначаємо за формулою:
EGI = PGI в€™ k;
де k = 0,95 - коефіцієнт заповнюваності будівлі (частка зданих в оренду площ);
EGI = 144000 в€™ 0,95 = 136800 тис. руб. br/>
3) Загальні операційні витрати з експлуатації торгового центру визначаються за формулою:
COE = c в€™ S B в€™ 12;
де з = 3 - операційні витрати на 1 м 2
