забудови;
визначення дати проведення оцінки. Дата визначення вартості земельної ділянки, як правило, не повинна бути пізніше дати його останнього огляду оцінювачем.
1.2 Збір, перевірка та аналіз інформації
Дані, використовувані для оцінки, можна поділити на загальні та спеціальні. Збір загальних даних передбачає аналіз інформації, що характеризує природні, економічні, соціальні та інші фактори, що впливають на ринкову вартість земельної ділянки в масштабах району його розташування.
Збір спеціальних даних передбачає аналіз детальної інформації, що відноситься до оцінюваного об'єкту. Зазначені дані використовуються в звіті про оцінку для характеристики об'єкта оцінки, потенціалу його місця розташування, аналізу ситуації в регіоні з характеристикою стану ринку землі та нерухомості, для вибору методів оцінки і т.п. При зборі та аналізі інформації особливу увагу звертається на шість розділів, наведених нижче.
Юридичне опис та реєстраційні дані:
договір на передачу титулу власності;
документи, що описують межі ділянки і що засвідчують його площа;
інформація про власника або орендаря;
характеристика сервітутів;
правила зонування та функціонального використання;
містобудівні вимоги до землекористування (містобудівні регламенти, вимоги державних містобудівних нормативів і правил та ін);
різного роду обмеження: законодавчі, адміністративні, санітарно-екологічні та рекреаційні; комунальні, обмеження з теплопостачання, водопостачання, газопостачання і електропостачання, засобів зв'язку, каналізації та інші, пов'язані з потужністю існуючих інженерних мереж та інфраструктури при підключенні до них.
Фізичні характеристики земельної ділянки.
Опис розміру і форми земельної ділянки включає його розміри, фронтальну кордон, ширину і глибину, а також вказує небудь переваги або недоліки, пов'язані з фізичними характеристиками. Оцінювач описує ділянку і аналізує, яким чином його форма і розмір впливають на вартість об'єкта власності. Особливу увагу приділяють характеристикам, які є незвичними для даного району. Вплив розміру і форми оцінюваного ділянки варіюється залежно від його ймовірного призначення. Наприклад, ділянка незвичайної форми може бути придатним для будинки відпочинку, але непридатним для здійснення деяких видів комерційної або промислової діяльності.
Фронтальна кордон - це вимірювана в метрах сторона ділянки, що виходить на вулицю, залізницю, річку або має будь-яку іншу географічну особливість, визнану ринком.
Часто ділянка буває більше або менше сусідніх, що надає вплив на вартість і розглядається в аналізі найбільш ефективного використання. Функціональна корисність ділянки часто пов'язана з оптимальним розміром і співвідношенням фронтальної кордону і глибини. Оцінювачу слід враховувати цю обставину в ході визначення вартості ділянок з незвичайн...
