fy"> Глава 1. Теоретичні основи іпотечного кредитування
. 1 Поняття і сутність іпотеки
Однією з форм кредитування, яка активно використовується в ринковій економіці і забезпечує надійність угоди, є іпотечний кредит. Іпотека - це застава нерухомості з метою отримання позики.
Іпотечне кредитування - довгостроковий кредит, наданий юридичній або фізичній особі банками під заставу нерухомості. У разі неповернення позики власником майна стає кредитор. Таким чином, іпотека - це особлива форма забезпечення кредиту.
Об'єктами іпотечного кредиту можуть бути: будівництво квартири в багатоквартирному житловому будинку, будівництво індивідуального житлового будинку, придбання квартири або будинку. При цьому існують різні варіанти поєднань об'єкта застави і об'єкта кредитування: позика на будівництво житла під заставу - цього ж житла; позика на будівництво житла під заставу земельної ділянки; позика на придбання земельної ділянки під заставу житла і т.д. В якості застави житла може бути надана інша (запасна) житлова площа позичальника, або єдина площа, на якій він проживає.
Іпотечний кредит, як і будь-який інший вид кредиту, надається на умовах повернення, терміновості, платності. Його особливостями є:
строго певний заставу;
в більшості випадків - цільовий характер;
тривалий термін надання (10-30 років).
Однак такий термін характерний лише для країн зі стабільною, високорозвиненою економікою. У країнах з менш благополучними економічними умовами довгострокове кредитування найчастіше неможливо та іпотечні кредити, як правило, надаються на термін 3-5 років. Це так звана «коротка іпотека». Масштаби і ефект її застосування невеликі.
Учасниками системи іпотечного кредитування є заставодавець і заставодержатель. Заставодавець - це фізична або юридична особа, яка для забезпечення свого боргу надало в заставу нерухоме майно, а заставодержателем є юридична особа, яка видає кредит під заставу нерухомого майна. Заставодержателем за іпотечним кредитом може виступати банк, Агентство з іпотечного житлового кредитування (АІЖК), а також інші організації, що викупили кредит у банку - первинного кредитора. Так само в якості учасників можуть виступати оцінні компанії, які оцінюють ринкову вартість нерухомості, і страхові компанії, які страхують ризики, які виникають в ході іпотечного кредитування.
Іпотека виконує такі функції:
забезпечує житлом нужденних;
є економічним інструментом залучення фінансових коштів в сферу матеріального виробництва;
забезпечує повернення позикових коштів;
стимулює оборот нерухомого майна, коли інші способи (купівля-продаж та ін.) економічно недоцільні або юридично неможливі;
формує ринок заставних, похідних іпотечних цінних паперів та ін.
У іпотеці слід розрізняти два аспекти: юридичний і економічний.
Юридичний зміст іпотеки полягає в обтяженні майнових прав власності на об'єкти нерухомості при їх заставі.
В економічному відношенні іпотека - ринковий інструмент, що дозволяє залучити додаткові фінансові кошти для реалізації різних проектів.
Іпотечний кредит відіграє велику роль в заміщенні державних джерел фінансування потреб підприємств, фірм та житлового будівництва банківським кредитом на надійній основі. Його розвиток сприяє нарощуванню інвестиційної активності господарюючих суб'єктів в умовах дефіцитності кредитних ресурсів довгострокового характеру, високих темпів інфляції. Система іпотечного кредитування включає два напрямки:
безпосередню видачу іпотечних кредитів господарюючим суб'єктам і населенню;
продаж іпотечних кредитів на вторинному ринку (іпотечних зобов'язань), що забезпечують додаткове залучення ресурсів для кредитування.
Першим напрямком займаються в основному іпотечні банки, другим - фінансові компанії, фонди, які скуповують активи іпотечних банків, забезпечені заставою майна, і потім від свого імені на їх базі випускають цінні папери (облігації). Цінні папери ліквідні, оскільки забезпечені нерухомістю і дозволяють отримувати довгостроковий і стабільний дохід на інвестиції. За зобов'язаннями деяких фінансових компаній за кордоном гарантом виступає держава, що підвищує їх надійність.
Функціонування вторинного ринку іпотечного кредиту на житло забезпечує ліквідність капіталу іпотечних банків, пов'язує грошову масу в обороті, сприяє перерозподілу капіталу по районах країни і економічних сфер, стабілізує процентні ставки за кредитами.
