n="justify"> Банки, що займаються іпотечним кредитуванням, в цих умовах не так обмежені кредитними ресурсами, оскільки, здійснюючи операції на вторинному ринку, мають можливість додатково мобілізувати необхідні кошти, які знову пускають в обіг, видаючи нові кредити. Ефективне функціонування даної системи передбачає наявність розвиненого вторинного іпотечного ринку.
Механізм функціонування системи іпотечного кредитування може бути представлений таким чином.
Громадяни, які мають певними накопиченнями і стабільними доходами, приймають рішення придбати житлову нерухомість за допомогою іпотечних кредитів.
Кредитор перевіряє платоспроможність потенційних позичальників (процедура андеррайтингу), тобто оцінює, чи в змозі він зі свого поточного доходу, платити щомісяця певну, зумовлену договором по іпотечному кредиту суму. Банки по-різному розраховують допустимі щомісячні платежі по іпотеці для позичальників у відсотках від підтвердженого доходу. Як правило, це не більше 50% від щомісячного доходу, при високих доходах припадало не більш 80%, в розрахунок братимуться тільки регулярні підтверджені доходи. Виходячи з доходу позичальника, банк оцінює той обсяг кредиту, який він може надати. Сума кредиту, як правило, становить не більше 60-70% ринкової вартості житла, що купується.
У разі позитивного рішення позичальники укладають кредитні договори з кредитором на покупку обраної житлової нерухомості. У договорі про іпотеку мають бути зазначені предмет іпотеки, його оцінка, істота, розмір і терміни виконання зобов'язання, забезпечуваного іпотекою. Предмет іпотеки визначається в договорі із зазначенням його найменування, місця знаходження і достатнім для цілей ідентифікації описом (наприклад, житлові приміщення, що належать на праві власності фізичним та юридичним особам). Іпотека житлових будинків і квартир, що перебувають у державній або муніципальній власності, не допускається.
Після укладення договору про іпотеку, банк, як правило, вимагає, щоб позичальник вніс певний початковий внесок, розмір якого в різних країнах може коливатися в залежності від існуючого законодавства і економічний ситуації. Банк-кредитор зацікавлений у тому, щоб цей внесок був якомога більше, т. К. Чим більше перший внесок, тим менш ризикована угода і сам кредит. В даний час в Росії передбачається, що початковий внесок повинен становити як мінімум 30% від вартості квартири, що купується.
Зобов'язання позичальників, забезпечені заставами купується житлової нерухомості, оформляються у вигляді заставних.
Пули закладених продаються кредиторами іпотечними агентам, які формують іпотечне покриття іпотечних цінних паперів, що купуються інституційними інвесторами, або банки, що задовольняють вимогам Банку Росії і ФКЦБ Росії, самі формують іпотечне покриття і емітують іпотечні цінні папери.
Таким чином, умовами функціонування іпотечного кредитування є наявність попиту на іпотечні кредити і пропозицій на ринку житла.
. 2 Історичні аспекти виникнення та розвитку інституту іпотеки
Іпотека як елемент господарського життя йде глибоким корінням в історію. З'явився термін «іпотека» на початку VI ст. до н.е. в Стародавній Греції і ввів його реформатор і політичний діяч Солон, позначав забезпечення боржника перед кредитором певними земельними володіннями. Оформлялося зобов'язання і на кордоні земельної території, яка належала позичальнику ставили стовп з написом, на якій вказувалося, що дана власність служить забезпеченням претензії кредитора в найменувалося сумі. На цьому стовпі, який назвали «іпотека» відзначали всі борги власника даної ділянки.
Пізніше від використання стовпів відмовилися і замість них з'явилися особливі книги, які отримали назву «іпотечні», але сам принцип кредитування під заставу майна залишився і продовжував розвиватися.
У I ст. н.е. в Римській імперії з'явилися іпотечні установи, в яких приватні особи могли скористатися кредитом під заставу майна. І у II ст. н.е. за часів правління Антонія Пія була розроблена система законодавчих актів, які регулювали діяльність таких кредитних установ.
Держава часто надавала велику підтримку іпотечному кредитуванню. Наприклад, за імператора Траяна були створені спеціальні фонди для підтримки вдів і сиріт, що надавали іпотечні кредити за пільговою ставкою 5% річних (аналогічні фінансові системи були утворені в Росії в XIX ст., Але підтримка, в більшості випадків, адресувалася представникам дворянського стану).
Інститут іпотеки протягом відносного невеликого часу пройшов шлях еволюції від фідуциі (від лат. fiducia угода на довірі, довірча операція) до більш прогресивної стадії - пігнуса (від лат. pignus - неформал...
