ни Про введення в дію частини другої Цивільного кодексу Російської Федерації raquo ;, Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним та інші нормативні правові акти.
Емпіричною основою дослідження послужила опублікована судово-арбітражна практика по спорах, що виникають при укладанні, виконанні та розірванні договорів оренди будівель.
Ця дипломна робота структурно складається з вступу, двох розділів, які об'єднують в собі шість параграфів, висновків та списку літератури.
1. Поняття та правова природа договору оренди будівель
. 1 Історія розвитку інституту оренди будівель
Об'єктивні передумови розвитку правового регулювання відносин оренди будівель свідчать про те, що договір оренди будівель в історії права необхідно розглядати як різновид договору оренди (майнового найму) [15, с. 9]. Охарактеризуємо конструкцію договору оренди (майнового найму) в римському праві.
У дійшли до нас джерелах Стародавнього Єгипту, Стародавньої Індії, Месопотамії ми знаходимо посилання про регулювання відносин з тимчасового возмездному користування майном. Приміром, в розшифрованих папірусах і написах на стінах пірамід Стародавнього Єгипту (найбільш ранні датуються II тис. До н.е.) виявлені угоди про наймання. Відповідно до них орендувалися: робоча худоба (осли), раби, земельні ділянки, подаровані фараоном. Також в наявних джерелах ми знаходимо скарги на порушення умов договору (найняли рабиню, яка виявилася хворою і тому не справлялася з роботою) і рішення по цій скарзі (замінити рабиню на здорову) [15, с. 10].
Під договором найму речей (locatio-conductio rei) в римському праві розумівся договір, за яким одна сторона (locator, наймодавець) зобов'язувалася надати іншій стороні (conductor, наймачу) одну чи кілька певних речей у користування, а наймач, у свою чергу, зобов'язувався сплатити за користування цими речами певну винагороду (merces, pensio) і по закінченні користування повернути речі в цілості наймодавцю.
Разом з тим, в римському праві існували зобов'язання, які наймом прямо не називалися, а до них застосовувалися положення про locatio-conductio. Такими зобов'язаннями були: користування річчю або послугами за винагороду, виражене не в грошовій формі, випадок, коли за винагороду обіцяється послуга, що складається виключно або переважно в духовної діяльності [15, с. 10].
Право Стародавнього Риму визначило статус сторін договору найму речей. Ними були наймодавець (locator) і наймач (conductor). Причому було встановлено правило, відповідно до якого наймодавець не обов'язково повинен був бути власником або власником речі. Як писав Г.Дернбург, взаємні зобов'язання отдающего в найм і наймача виникають навіть у тому випадку, коли перший не має ніякого права на надану другу річ [15, с. 12].
Римське право заклало основу наукових дискусій та визнання права найму речей (права оренди) речових або зобов'язальних правом. На думку більшості дослідників договір locatio-conductio мав зобов'язальних природу, а наймач знаходився в положенні тримача (detentor'a), на якого не поширювалася речове-правовий захист. Наймання в римському праві забезпечувався особистими позовами.
Сформульовані в римському праві положення мали значний вплив на виниклі пізніше норми, особливо в країнах Західної Європи. В середні віки в Європі при рецепції римського права наймач отримав речове-правовий захист, проте в цілому договір найму не набув від цього характер способу придбання речових прав. Більше того, європейське законодавство внесло деякі корективи в підстави припинення договору найму. Римське правило купівля руйнує наймання було змінено, і набувач майна став займати місце наймодавця у відносинах найму.
Як відомо, в результаті рецепції римського права основні положення про договір майнового найму (locatio-conductio) були відтворені і в європейському праві. Однак європейським правом були внесені свої норми в інститут договору найму.
Дореволюційне російське цивільне законодавство використовувало поняття договору майнового найму, не надаючи будь-якого спеціального юридичного значення одночасного застосування поняття оренда майна [18, с. 210].
Правове регулювання орендних відносин та відносин найму в російському законодавстві XIX - поч. XX ст. було достатньо фрагментарним і непослідовним. У цьому зв'язку К.П.Победоносцев справедливо зазначав, що російський закон вкрай мізерний загальними визначеннями про наймання, і ті, які є в ньому, мають вигляд випадковий і уривчастий. Він пояснював це станом сільського господарства і промисловості, до кінця XIX ст. в багатьох місцях первісним, а в інших - вельми нерозвиненим. Найдавн...
