х ставок доходу на позикові кошти (Ym) і на власні кошти інвестора (Ye). Вираз для розрахунку загальної ставки дисконтування має вигляд:
(16)
Ринковий (порівняльний) підхід до оцінки нерухомості. Порівняльний підхід базується на трьох принципах оцінки нерухомості:
1) Попиту та пропозиції.
2) Заміщення.
) Вкладу.
За допомогою цього підходу допомогою аналізу ринкових цін продажів аналогічних об'єктів нерухомостіі моделюється ринкова вартість оцінюваного об'єкту нерухомості.
У загальному вигляді модель розрахункової ринкової вартості оцінюваного об'єкта нерухомості Ср має вигляд:
, (17)
де Цi - ціна продажу i-гo порівнянного об'єкта нерухомості;
Кi - величина коригування ціни продажу i-го порівнянного об'єкта нерухомості.
Реалізація порівняльного підходу передбачає таку послідовність етапів:
- аналіз ринкової ситуації по об'єктах нерухомості розглянутого типу;
- визначення одиниць порівняння і показників (елементів порівняння), що істотно впливають на вартість даного об'єкту нерухомості;
- розробка моделі, яка пов'язує одиниці порівняння показниками (елементами) порівняння;
- розрахунок коригувань показників (елементів порівняння) за даними ринку;
- застосування моделі до об'єктів порівняння для розрахунку скоригованих цін продажів об'єктів порівняння;
- аналіз скоригованих цін продажів об'єктів порівняння для визначення вартості оцінюваного об'єкта.
Одиниці порівняння - це одиниці виміру порівнянного і оцінюваного об'єктів нерухомості. Наприклад, одиницями вимірювання можуть бути 1 м 2, 1 м 2 житлової площі, 1 м 2 загальної площі, 1 м 3, 1 квартира, 1 га, 1 сотка і т. Д.
У зарубіжній і вітчизняній оцінній практиці виділяють дев'ять основних елементів порівняння:
1) Склад майнових прав.
2) Умови фінансових розрахунків при придбанні нерухомості (коефіцієнт іпотечної заборгованості, процентна ставка, термін позики, амортизація).
) Умови продажу (звичайні або особливі заставні; мотиви і знання покупця і продавця).
) Динаміка угод на ринку (дата продажу).
) Місцезнаходження.
) Фізичні характеристики (фізичні параметри, зручності, якість будівництва).
) Економічні характеристики (умови і терміни оренди, коефіцієнти капіталізації та дисконтування для обчислення орендного доходу).
) Відхилення від цільового використання.
) Наявність рухомого майна.
Перші чотири коригування завжди здійснюються в наступному порядку: після кожного коректування ціна продажу порівнянного об'єкта перераховується заново. При цьому необхідно дотримуватися зазначену черговість перших чотирьох елементів порівняння. Наступні коригування можуть бути виконані в будь-якому порядку. Допустимі коригування як у відсотках, так і в грошових сумах [23].
Метод валового рентного мультиплікатора. Цей метод можна розглядати як окремий випадок загального порівняльного підходу. Валовий рентний мультиплікатор - це відношення продажної ціни об'єкта до потенційної валовій виручці або дійсної валовій виручці.
Розрахунок вартості об'єкта здійснюється наступним чином:
1) Визначається річна орендна ставка для даного об'єкта.
2) Розраховується оптимальний для даного сектора ринку валовий рентний мультиплікатор виходячи з ринкових даних останніх продажів порівнянних об'єктів нерухомості.
) Річна орендна ставка для оцінюваного об'єкта множиться на оптимальний валовий рентний мультиплікатор, розрахований на базі порівнянних об'єктів.
Витратний підхід до оцінки нерухомості. Витратний підхід, використовуваний для оцінки різних об'єктів нерухомості, в тому числі і приносять дохід, заснований на припущенні, що витрати на будівництво об'єкта (з урахуванням зносу) в сукупності з ринковою вартістю земельної ділянки, на якій цей об'єкт знаходиться, є прийнятним орієнтиром для визначення вартості нерухомої власності. Передбачається також, що сукупність витрат на будівництво об'єкта без зносу рівнозначна ринкової вартості цього об'єкта. Винятком є ??випадки, коли земельна ділянка, на якому стоїть об'єкт, не використовується найкращим і найбільш ефективним способом.
Сфери застосування витратного підходу:
...
