остійно, не залежно від його призначення;
В· Ризик інвестиційного менеджменту : 4%, тобто досить істотний, оскільки дане приміщення може бути використано не раціонально, тобто внутрішнє планування проведена таким чином, що частина робочої площі залишилася не задіяні. [5, c.23]
Тепер обчислимо коефіцієнт капіталізації (таблиця 3.9).
Таблиця 3.9
Розрахунок коефіцієнта капіталізації
Складові Ккап
Значення,%
Безризикова ставка
8
Ризик низької ліквідності
2
Ризик вкладення в нерухомість
5
Ризик інвестиційного менеджменту
4
Норма повернення капіталу
5
Разом ккап
24
Тепер, використовуючи формулу 3, розрахуємо вартість об'єкта нерухомості в рамках дохідного підходу:
СДП = 1969414,145/0,24 = 8205,892 тис.р.
4 Зведення вартісних показників в підсумкову оцінку вартості нерухомості
Після визначення вартості нерухомості трьома традиційно застосовуваними методами: витратний підхід, порівняльний підхід і прибутковий підхід, приступають до наступного етапу процесу оцінки, який полягає в зведенні вартісних показників в підсумкову оцінку вартості. p> Для кожного із застосованих методів оцінки вибирається питома вага (з урахуванням значущості та застосовності кожного методу для кожної конкретної ситуації). Основні елементи порівняння: відповідність цілям оцінки, достовірність і достатність використовуваної для аналізу інформації, відповідність оцінюваного типом і характером використання нерухомості.
Визначимо вагові коефіцієнти для кожного з підходів:
В· Витратний підхід має найменшу вагу і приймається рівним 5%, так як дисбаланс попиту і пропозиції на ринку таких об'єктів призводить до перевищення ринкових орендних ставок і цін продажів над відновними витратами;
В· Аналіз проводився на підставі достовірної інформації про достатній кількості порівнянних об'єктів, тому питома вага підходу порівняльного аналізу продажів у підсумковому узгодженні буде найбільшим і складе 80%;
В· Оцінюваний об'єкт належить до дохідної нерухомості. Однак, використані в розрахунках прогнози і дані про доходи можуть бути неточні, тому вага дохідного підходу вище, ніж витратного, і нижче, ніж підходу порівняльного аналізу продажів, і приймається рівним 15%.
Дані про зведення отриманих результатів у підсумкову вартість об'єкта занесемо в таблицю 4.1....
