им необхідно звернути увагу на деяку відмінність норм п. 5 і 6 статті 22 ЗК РФ від правил п. 2 ст. 615 ГК РФ.
Так, відповідно до п. 5, 6 орендар може здійснити зазначені в цих нормах правомочності без згоди власника земельної ділянки (орендодавця) за умови його повідомлення, якщо договором оренди не передбачено інше (при цьому не цілком зрозуміло, з якою метою про право передачі земельної ділянки в суборенду згадується не в п. 5, а в п. 6 ст. 22). Правила, що містяться в коментує-ваних нормах, не поширюються на резидентів особливих економічних зон. У відповідності зі ст. 35 ФЗ від 22.07.2005 р «Про особливі економічні зони в Російській Федерації» резидент - орендар земельної ділянки, що перебуває у державній або муніципальній власності, не вправі здавати його в суборенду, передавати свої права та обов'язки за договором оренди іншій особі і т. п. Така заборона викликаний тим, що використовувати земельну ділянку для відповідного виду діяльності має право лише особа (резидент) відповідає вимогам зазначеного Закону.
Відповідно до п. 2 (див. перше речення) ст. 615 ГК РФ орендар має право реалізувати дані правомочності тільки за згодою орендодавця, якщо інше не встановлено ЦК РФ, іншим законом або іншими правовими актами. Звідси випливає, що якщо в договорі оренди не міститься умова про заборону угод, названих у п. 5, 6, то орендар має право здійснювати ці угоди лише за умови повідомлення про це орендодавця (слід вважати, що мова може йти тільки про письмове повідомлення).
На практиці орендодавцю зовсім небайдуже, кому орендар має намір здати орендовану ділянку в суборенду, передати свої права та обов'язки за договором оренди земельної ділянки, орендні права. Видається, що в практичній діяльності з метою забезпечення захисту прав орендодавця в договорі оренди земельної ділянки, враховуючи диспозитивність норм п. 5 і 6, доцільно встановлювати заборону на здійснення всіх або частини вищеназваних угод.
Необхідно звернути увагу на наступне роз'яснення коментованих пунктів у Постанові Пленуму ВАС РФ від 24.03.2005 р N 11 (п. 15 і 16). Оскільки п. 2 ст. 607 та п. 2 ст. 615 ГК РФ допускають можливість встановлення законом або іншими правовими актами особливостей здачі в оренду земельних ділянок і такі особливості передбачені ЗК РФ, то при застосуванні п. 5 і 6 ст. 22 ЗК РФ достатньо повідомлення власника земельної ділянки, якщо інше не передбачено договором. Повідомлення має бути направлено власнику земельної ділянки в розумний строк після здійснення угоди з третьою особою в письмовій чи іншій формі, що дозволяє орендарю мати відомості про отримання повідомлення адресатом. Якщо повідомлення орендарем в розумний строк не направлено, то орендодавець має право пред'явити до нього вимоги про відшкодування виникли у зв'язку з цим збитків.
Викликає питання норма, яка міститься у другому реченні п. 5, відповідно до якої у вказаних у першому реченні п. 5 випадках відповідальним за договором оренди земельної ділянки перед орендодавцем стає новий орендар земельної ділянки, за винятком передачі орендних прав у заставу. Представляється, що дана норма не узгоджується з правилом другого речення п. 2 ст. 615 ГК РФ, відповідно до якого в будь-якому випадку, крім перенайма, відповідальним за договором перед орендодавцем залишається орендар (тобто зберігається колишній орендар; наприклад, при передачі орендних прав у вигляді внеску до статутного капіталу господарських товариств і товариств обов'язки, що випливають з договору оренди, зберігаються за учасником, вкладником).
Положення п. 7 ст. 22 ЗК РФ в цілому не є новими. Відносини, пов'язані з передачею земельних ділянок в оренду для проведення вишукувальних робіт, регулювалися ст. 45, 46 ЗК 1991 р встановлювали права та обов'язки організацій, що проводять вишукувальні роботи. Слід зазначити, що п. 7 статті ЗК РФ, як і ст. 45 ЗК 1991 р передбачає укладення в зазначених цілях договору оренди, а не вилучення земельної ділянки. Важливо, що імперативно встановлений строк (не більше одного року), на який земельна ділянка може бути переданий для зазначених потреб за договором оренди.
Норма, встановлена ??в п. 8 ст. 22 ЗК РФ, є новою. Даний пункт передбачає реалізацію переважного права орендаря в порядку, встановленому в ст. 250 ГК РФ.
Перше речення п. 9 містить спеціальне правило, встановлює особливості реалізації орендарем земельних ділянок, що знаходяться тільки в державній або муніципальній власності і наданих в оренду на термін більш ніж п'ять років, правочинів, зазначених у п. 5, 6 (у тексті норми має місце посилання на п. 4, але це, мабуть, технічна помилка, так як про правомочиях йдеться в п. 5 і 6) статті 22 ЗК РФ. Відмінність норм п. 5, 6 від норми п. 9 полягає в тому, що остання передбачає вчинення будь-якої угоди (перенаем, надання орендних прав у...
