- для цілей оподаткування майна;
- для цілей оподаткування прибутку;
- при здійсненні техніко-економічного обґрунтування нового будівництва;
- при виборі найкращого і найбільш ефективного способу використання земельної ділянки;
- при оцінці будівель спеціального призначення;
- при страхуванні об'єкта;
- при оцінці об'єктів в пасивних секторах ринку.
Реалізація витратного підходу до оцінки передбачає здійснення наступних процедур та операцій:
1) Визначається ринкова вартість земельної ділянки, на якій знаходиться об'єкт нерухомості.
2) Визначається відновна або заміщає вартість поліпшень.
) Розраховуються всі види зносу об'єкта нерухомості: фізичного, функціонального і зовнішнього.
) Віднімається загальний знос об'єкта нерухомості з витрат на його відтворення або заміщення. Виходить вартість об'єкта нерухомості за мінусом зносу.
) Розраховується загальна вартість об'єкта нерухомості та земельної ділянки шляхом підсумовування цих вартостей.
Витратний підхід передбачає розрахунок накопиченого зносу, який визначається підсумовуванням всіх трьох типів зносу: фізичного, функціонального і зовнішнього.
Якщо метою оцінки є визначення відновної вартості будівлі, то загальна величина його зносу визначається за формулою:
, (18)
де Іф - загальний фізичний знос будівлі,%; - фактичний знос i-го конструктивного елемента,%; - питома вага вартості конструктивного елемента в загальній вартості будівлі,%; - номер конструктивного елементу.
У світовій оціночній практиці знос, який розуміється як зниження ринкової вартості майна, визначається трьома класичними методами: порівняння продажів, ефективного віку, розбиття.
Метод порівняння продажів полягає у виявленні ринкової оцінки накопиченого зносу будівлі шляхом зіставлення його відновної вартості з поточними цінами продажів аналогічних об'єктів.
Метод ефективного віку заснований на експертизі будов оцінюваного об'єкта і апробованої гіпотезі про те, що ефективний вік так відноситься до типового терміну економічного життя, як накопичений знос до поточної відновної вартості. З цього відносини випливає наступна формула накопиченого зносу:
, (19)
де ЕВ - ефективний вік;
ЕЖ - термін економічного життя;
НД - відновна вартість.
Метод розбиття полягає в послідовній оцінці всіх видів зносу, включаючи:
- усувний фізичний знос;
- непереборний фізичний знос;
- усувний функціональний знос;
- непереборний функціональний знос;
- зовнішній знос.
. 2 Кошторисна і ринкова вартість об'єктів нерухомості
У місті Челябінську і в цілому по області відбулося різке зростання ринкової вартості житла. За деякими даними від 60 до 80 відсотків за різними позиціями.
Попит у нас перевищує пропозицію. З боку попиту це розвиток іпотечних схем, зростання доходів населення і т. П.
І зниження пропозиції від будівельників з іншого боку. Це пов'язано з багатьма причинами. Як адміністративними, так і залежними від введення в дію нових нормативних документів, які також створюють в певний перехідний період деякі проблеми для будівельників.
Розглянемо складові ринкової вартості.
Перше. Власне ринкова вартість, яка визначається, в загальному випадку, балансом попиту і пропозиції, і має здатність досить гнучко змінюватися в бік зростання або зниження в залежності від зовнішньої кон'юктури.
Друге. Якщо прибрати прибуток інвестора, то виникає так звана інвестиційна собівартість житла. В інвестиційній собівартості є вартість будівельно-монтажних робіт (БМР), яка визначається кошторисною документацією, і всі непрямі витрати, пов'язані з різними узгодженнями, підключеннями, дозволами і т.д.
Вартість цієї добавки до кошторисної вартості житла становить за різними оцінками від 30 до 40 відсотків. І коли у нас стався сплеск ринкової вартості житла, то почали працювати так звані суб'єктивні чинники, які виникають через бажання поділити надприбуток інвестора, яка утворилася при різкому зростанні ринкової вартості. Росте плата за послуги узгоджувальних організацій і вартість виділення земельних ...
