Td>
Задовільний стан, потрібен капітальний ремонт окремих конструктивних елементів
40 - 60
C
Незадовільний стан, потрібен капітальний ремонт
Більше 60
D
Питома вага за кількістю коригувань знаходиться за формулою:
В
де D 1 - питома вага,%; Q 1 - всього коригувань; q 1 - кількість коригувань по даному аналогу; n - кількість аналог
Таким чином, вартість об'єкта оцінки - торгового павільйону, розташованого за адресою: Тульська область, м. Кимовск, вул. Леніна 52а, певна порівняльним підходом становить 1215900 крб. без урахування ПДВ. <В
6.5 ВИЗНАЧЕННЯ ВАРТОСТІ ОБ'ЄКТА дохідного підходу
Підхід з точки зору доходу являє собою процедуру оцінки вартості, виходячи з того принципу, що вартість нерухомості безпосередньо пов'язана з поточною вартістю всіх майбутніх чистих доходів, які принесе дана нерухомість. Іншими словами, інвестор набуває приносить дохід нерухомість на сьогоднішні гроші в обмін на право отримувати в майбутньому дохід від її комерційної експлуатації (наприклад, від здачі в оренду) і від подальшого продажу.
Сутність даного підходу полягає в наступному: кошти, вкладені в майно, повинні приносити дохід не менший, ніж та ж сума, розміщена в альтернативному, найменш ризиковому місці.
В якості доходу можуть виступати: грошовий потік, прибуток, дивіденди. У російській практиці найбільш обгрунтованим виглядає використання в якості показника доходу грошового потоку. Методів оцінки, що входять до дохідний підхід більш 20, але в російській практиці більш поширені два методи: метод капіталізації доходу і метод дисконтування грошових потоків. p> З групи методів дохідного підходу для розглянутого об'єкта найбільш підходящими за своїм призначенням є метод прямої капіталізації доходів і метод дисконтування грошових потоків. p> Скористаємося першим із зазначених методів - прямий капіталізацією доходу, яка базується на прогнозуванні величини доходу на один рік вперед. Після чого визначається рівень ризику, пов'язаний з отриманням даної величини потоку, який знаходить своє відображення в коефіцієнті капіталізації. Базова формула для визначення вартістю з використанням методу прямої капіталізації доходу має наступний вид:
,
де V-вартість об'єкта оцінки; I - очікуваний річний дохід від використання об'єкта; R - річна ставка капіталізації доходу.
Розрахунки за методу прямої капіталізації включають визначення:
- потенційного валового доходу;
- дійсного (ефективного) валового доходу;
- операційних витрат і чистого операційного доходу;
- ставки капіталізації;
- поточної вартості об'єкта нерухомості.
В якості способу отримання доходу від експлуатації оцінюв...
