/p>
(10)
Загальна формула для визначення вартості об'єкта нерухомості методом прямої капіталізації виглядає наступним чином:
Слід зазначити, що вартість об'єкта нерухомості (А об'єкт) при використанні методу прямої капіталізації може ототожнюватися і з вартістю орендної плати за ряд років експлуатації об'єкта нерухомості. У цьому випадку метод визначення вартості об'єкта нерухомості називається В«метод прямої капіталізація річної орендної платиВ». p align="justify"> Капіталізація річної орендної плати залежить від індивідуальної оцінки і ризику отримання орендної плати.
(11)
де Аоб'ект - вартість об'єкта;
ЧД - чистий дохід;
Г - число років оренди об'єкта;
Скапа. - Коефіцієнт капіталізації орендної плати, розрахований як відношення суми чистого доходу (ЧД) до суми річної орендної плати (Аар.пл.). p> Метод дисконтованих грошових потоків застосовується у разі довільно змінюються і нерівномірно надходять грошових потоків залежно від ступеня ризику, пов'язаного з використанням об'єкта нерухомості.
Використання даного методу передбачає:
. Встановлення тривалості отримання доходу від об'єкта нерухомості. p> У міжнародній оцінній практиці прийнято приймати середню тривалість, якщо інше не передбачено додатковими умовами, що дорівнює 5 - 10 рокам. Серед російських оцінювачів склалася практика оцінювати цей період діапазоні 3 - 5 років. p>. Прогнозування величини грошових потоків:
побудова трендів грошових потоків доходів і витрат;
періодичність отримання доходу.
Якщо передбачаються витрати на реконструкцію, модернізацію об'єкта нерухомості, то їх величина віднімається з чистого доходу в ті періоди в які вони мають місце.
. Визначення ставки дисконтування. p> Ставка дисконтування позначає складний відсоток, використовуваний при розрахунку поточної вартості майбутніх платежів.
Існують різні методи визначення ставки дисконтування:
метод побудови;
метод порівняння альтернативних інвестицій;
метод виділення;
метод моніторингу.
Метод побудови грунтується на передумові, що ставка дисконтування є лише функцією ризику і може бути визначена як сума всіх ризиків, пов'язаних з придбанням, експлуатацією об'єкта нерухомості та іншими операціями (ризик ринку нерухомості, ризик ринку капіталів, ризик низької ліквідності, ризик інфляції , ризик управління нерухомістю, фінансовий ризик, екологічний ризик, законодавчий ризик).
В основі методу порівняння альте6рнатівних інвестицій лежить положення про те, що аналогічні за ризиком проекти повинні мати аналогічні ставки дисконтування.
Метод виділення передбачає, що ставка дисконтування розраховується на підставі даних про здійснені угоди.
Метод моніторингу дозволяє виявляти тенденції зміни прибутковості альтернативних інвестицій, що мають зв'язок ...
