оказує яка майбутня вартість серії майбутніх рівних одиничних платежів на протязі n періодів при ставці складного відсотка i
(5)
. Фактор амортизації одиничного вкладення - показує, яким має бути розмір платежів протягом n періодів, щоб їх справжня вартість при нормі відсотка i дорівнювала 1
(6)
(7)
. Фактор фонду відшкодування - розраховує величину рівновеликих платежів, які б акумулювали б на рахунку до кінця терміну ануїтету 1 грошову одиницю:
Метод прямої капіталізації використовується, якщо прогнозуються постійні або плавно змінюються з незначним темпом доходи. В основі даного методу лежить визначення ставки капіталізації, яка являє собою коефіцієнт капіталізації, що враховує як чистий прибуток, одержуваний від експлуатації оцінюваного об'єкта нерухомості, так і відшкодування капіталу, витраченого на придбання цього об'єкта. p align="justify"> У загальному випадку ставка капіталізації визначається як
, (8)
де ВД - валовий дохід,
ОІ - операційні витрати,
ЦГ - ціна гудвіл.
Існують і інші методи розрахунку ставки капіталізації:
. Метод прямого зіставлення полягає в порівнянні оцінюваного об'єкта з об'єктом аналогом. У цьому випадку передбачається, що у схожих об'єктів однакові ставки капіталізації. p>. Метод пов'язаних інвестицій застосовується у разі застосування для купівлі об'єкта нерухомості як позикового, так і власного капіталу. p> а) ставка капіталізації на позикові кошти (іпотечна постійна) визначається відношенням щорічних виплат з обслуговування боргу до основної суми іпотечного кредиту;
б) ставка капіталізації на власні кошти (ставка капіталізації власного капіталу) визначається відношенням частини чистого прибутку від експлуатації об'єкта нерухомості, що припадає на власний капітал, до величини власного капіталу
Загальна ставка капіталізації визначається шляхом зважування її складових частин пропорційно розмірам позикового і власного капіталу в загальній сумі вкладеного капіталу.
Складова позикового капіталу визначається як добуток іпотечної постійної і відносини величини позикового капіталу в загальній сумі вкладеного капіталу. Складова власного капіталу визначається як:
г (9)
3. Метод Еллвуда є модифікованим методом зв'язаних інвестицій, що враховує тривалість періоду капіталовкладень і зміна з часом вартості об'єкта нерухомості. p>. Кумулятивний метод враховує в ставці капіталізації поправки на ризики, пов'язані з вкладеннями інвестицій, неефективним управлінням інвестиціями, низькою ліквідністю фондів та ін методи визначення ставки капіталізації
Метод прямої капіталізації заснований на тому, що дохід від використання об'єкта нерухомості і виручка від його перепродажу капіталізується в поточну вартість, яка і буде представляти собою вартість об'єкта нерухомості. <...