з прибутковістю об'єкта нерухомості. Такий аналіз дозволяє зробити припущення щодо ймовірного прогнозу зміни прибутковості об'єкта нерухомості на основі моніторингу ринку нерухомості, результати якого офіційно публікуються. p>. Дисконтування грошових потоків, яке здійснюється шляхом приведення вартості потоку грошових коштів з майбутніх періодів на основі функцій складного відсотка і підсумовування всіх поточних вартостей. p> Процес розрахунку передбачає дисконтування кожного грошового потоку відповідної йому ставкою дисконтування і наступне додавання всіх отриманих значень:
(12)
де Сt - грошовий потік періоду t; - ставка дисконтування грошового потоку періоду t.
. Розрахунок виручки від продажу об'єкта нерухомості (реверсії) наприкінці періоду володіння ним і приведення її до поточної вартості через ставку дисконтування. p>. Додавання поточних вартостей потоків доходів і виручки від продажу. p>. Розрахунок вартості об'єкта нерухомості як різниці між поточною сумою доходів за розрахунковий період і сумою залучених позикових коштів. p> Техніка залишку передбачає капіталізацію доходу, який відноситься тільки до однієї зі складових вкладених в об'єкт нерухомості коштів, тоді як вартість інших складових відома. Тобто така оцінка проводиться з урахуванням впливу окремих чинників утворення доходу.
Розрахунок вартості об'єкта нерухомості виконується в наступній послідовності:
. Визначається частина доходу за певний період, який необхідний для залучення інвестицій в складову з відомою вартістю шляхом множення ставки капіталізації на величину вартості. p>. Визначається величина доходу, який припадає на другу складову (невідому) шляхом вирахування доходу, що припадає на першу складову із загальної величини доходу. p>. Визначається вартість другої складової шляхом ділення припадає на неї доходу на відповідну ставку капіталізації. p>. Визначається вартість об'єкта нерухомості шляхом додавання вартості відомої складової і розрахованої вартості невідомої складової [8, с. 201-205]. p> Ринковий підхід заснований на аналізі ринкових продажів і є основою для більшості оцінок нерухомості в ринковій економіці. Він базується на легко доступною для оцінювача ринкової інформації, дозволяє забезпечувати просте, логічно обгрунтоване судження про ціну об'єкта. p> Процес використання цього методу досить простий: підбирається об'єкт нерухомості аналогічний оцінюваного об'єкту, який вже має відому ринкову ціну; потім після порівняння їх техніко-економічних параметрів фіксуються відмінності і вносяться відповідні поправки у вартісному вигляді, визначається базова вартість.
Технологія застосування порівняльного методу при оцінці вартості нерухомості, включає в себе п'ять операцій:
Перша операція: збір порівняльних даних.
Оцінювач збирає максимально можливу кількість інформації про продаж аналогічних об'єктів нерухомості. Джерелами інформації...
