орошееудовлетвор.удовлетвор.удовлетвор.удовлетвор.Корректировка 11,21,21,21,2Скорректірованная вартість, руб. 50 762,9934 883,7418 715,1841 103,8020 520Інженерние коммунікацііЕлектроснабженіе, водопостачання, каналізаціяЕлектроснабженіе, водопостачання, каналізаціяЕлектроснабженіе, водопостачання, каналізаціяЕлектроснабженіе, водопостачання, каналізаціяЕлектроснабженіе, водопостачання, каналізаціяЕлектроснабженіе, водопостачання, каналізаціяКорректіровка 11111Скорректірованная вартість, руб. 50 762,9934 883,7418 715,1841 103,8020 520совершенная угода/Пропозиція ПредложениеПредложениеПредложениеПредложениеПредложениеКорректировка 0,950,950,950,950,95Скорректірованная вартість, руб. 48 224,8433 139,5517 779,4239 048,6119 494Среднее значення ринкової вартості, руб./М231 537,28Риночная вартість об'екта29 645 043,20
Послідовність внесення поправок і отримання скоригованого результату:
. Першими вносяться вартісні коригування, що вносяться до ціни аналога в цілому (наприклад, поправка на наявність рухомого майна).
. Наступними вносяться процентні поправки.
. Потім вносяться грошові поправки, внесені до одиниці порівняння аналога.
Обгрунтування коригувань:
. Обставини здійснення угоди. У даному випадку не враховується (так як у всіх об'єктів однакові умови по даному параметру).
2. Вид права на будови. У даному випадку не враховується (так як у всіх об'єктів однакові умови по даному параметру).
3. Площа будівлі. Поправка визначалася на підставі коригуючих коефіцієнтів, розрахованих для адміністративних будівель по таблиці з довідника «КО-Інвест». Громадські будівлі. 2 005, стор.27.
Коригування на відмінність площ будівель
Відношення площі об'єкта до площі аналога Значення коефіцієнта lt; 0,251,250,49 - 0,251,20,86 - 0,501,10,85 - 1,1511,16 - 1,500,95 gt; 1,500,93
За формулою обчислюємо відношення площі об'єкта оцінки до площі об'єкта - аналога і, виходячи з отриманого значення, застосовуємо коефіцієнт.
4. Права на земельну ділянку. У даному випадку не враховується (так як у всіх об'єктів однакові умови по даному параметру).
5. Умови платежу. У даному випадку не враховується (так як у всіх об'єктів однакові умови по даному параметру).
6. Місцезнаходження.
Так як ринок з продажу офісної нерухомості в м Мурманську мало розвинений, знайти два однакових офісних будівлі у різних районах не представляється можливим. Тому, вважаю можливим розрахувати дану коригування виходячи з аналізу вторинного ринку купівлі-продажу квартир в різних адміністративних округах р Мурманська. Ринок, зазначених об'єктів нерухомості представляється найбільш широким, а відповідно, його цінові параметри є найбільш оптимальними.
Очевидно, що співвідношення цінових параметрів на ринку купівлі-продажу квартир в різних округах р Мурманська не повинні відповідати зі ста відсотковою точністю співвідношенням цінових параметрів на ринку купівлі-продажу об'єктів нерухомості іншого функціонального призначення, наприклад офісних будівель.
Цілком імовірно, що процентне відношення середньої ціни офісних будівель, в Жовтневому окрузі (центрі міста), де знаходиться об'єкт оцінки до середньої ціни офісних будівель в Первомайському та Ленінському округах, не буде точно відповідати процентному відношенню середньої ціни на адміністративні будівлі, але знаходиться приблизно в одному діапазоні.
Згідно з аналітичним сайту ВАТ «Агенство іпотечного житлового кредитування Мурманської області», # justify gt; 2 на дату оцінки в Жовтневому окрузі становить: 49395 руб., в Ленінському окрузі становить: 37321 руб., в Первомайському окрузі становить: 44778 руб.
Наведені дані наочно характеризують залежність ринкової вартості об'єктів нерухомості від фактора розташування даних об'єктів: чим далі об'єкт розташований від центру міста, тим менше його вартість і затребуваність потенційними покупцями.
Розрахунок коригування:
Жовтневий округ/Ленінський округ - 1=49395/37321=32%
Жовтневий округ/Первомайський округ - 1=49395/44778 - 1=10%
Таким чином, коректування приймається на підставі аналізу ринку нерухомості м Мурманська: у розмірі 32% для об'єктів, розташованих в Ленінському районі, 10% - для об'єктів, що розташовані в Першотравневому районі, так як об'єкти - аналоги віддалені від географічного центру міста, який також є адміністративно-діловим центром.
...
